어제, 오늘 그리고 내일

오늘은 청약홈에 등록된 청량리 한양수자인 그라시엘 계약취소 모집공고 분석 전 그라시엘에 대하여 입지분석해 보도록 하겠습니다.

목차
1. 청량리 한양수자인 그라시엘 입지 분석
2. 마무리

#1. 청량리역 한양수자인 그라시엘  입지 분석

청량리역 한양수자인 그라시엘은 청량리역 일대에 위치한 4개동 1,152세대로 구성된 주상복합 아파트 빕니다.
위 아파트를 교통, 업무시설, 학군, 편의시설, 가격 5개의 카테고리로 분류하여 입지를 분석해 보겠습니다.

(1) 교통

 - 천지개벽할 청량리역 일대 위치한 입지로 교통편은 양호하며 앞으로 더 좋아질 입지입니다.
 - 1호선, 경의/중앙선,  수인분당선, 경춘선이 청량리역을 지나고 있으며, 앞으로도 GTX-B, GTX-C, 강북선, 면목선 등 새로 생길 노선만 해도 4~5개 생길 정도로 철도 교통편은 매우 양호한 편입니다.
 - 도로 교통도 원활하여 청량리역을 지나는 버스 노선도 많은 편입니다.
        
<GTX-B 노선도>

<GTX- C 노선도>

<면목선 노선도>

(2) 업무시설

- 청량리역 일대는 업무집중시설이 발달되어 있지는 않지만 롯데백화점, 재래시장등이 인근 지역에 상업시설이 발달되어 있습니다.
- 청량리역에서 고소득 직장인들이 많은 3대 업무지구(CBD,GBD,YBD)까지는 대중교통으로 약 30~40분정도 소요가 되므로 직주근접도 나쁘지 않습니다.

  (3) 학군
           

- 청량리역 일대는 노후화된 주택 및 기반 시설이 많기 때문에 학군이 좋지는 않습니다.
- 그라시엘 주변으로도 학원가가 형성이 되어 있지 않으며 배정 학교는 초등학생은 신답초등학교, 중학생은 성일중, 정화여자중, 청량중이지만 부모들이 선호하는 초등학교, 중학교는 아닙니다.
- 그라시엘에서 신답초등학교는 도보로  10분 정도 소요되며 초등학교 통학로 주변 노후화된  편이라 젊은 부모들은 선호하지 않을 수 있습니다.
- 그라시엘에서 중학교는 동부1학교군으로 성일중학교, 정화여자중학교, 청량중학교는 약 1~1.5km 거리로 도보 및 버스로 약 20~25분 정도가 소요됩니다.
- 학군은 부모의 소득수준에 따라 충분히 좋아질 수 있기 때문에 청량리역 일대가 천지개벽할 정도로 좋아짐에 따라 학군도 점차 좋아질 것으로 예상합니다.

(4) 편의시설

- 그라시엘 주변으로는 롯데백화점 및 경동시장 등 재래시장이 발달되어 있어 쇼핑 및 생필품 구입 등 편의시설 이용하기에 매우 좋습니다.
- 청량리역일대 지적도를 봐도 상업지역이 많아서 주민들이 이용할 수 있는 편의시설이 많아서 생활하기에 아주 편리합니다.

(5) 가격

 - 가격은 인근에 있는 청량리 대장인 청량리역 SKY L-65를 두고 약 2~3걱정도 갭을 두며 가격을 유지하고 있습니다.
 - 최근 실거래가를 보면 주택경기가 좋지 않았던 시기인 2023.08에 15억원에 거래가 되었으며 앞으로 무난하게 전용 84가 20억원을 넘을 것이라 예상합니다.
 - 최근 실거래가가 15억원인 한양수자인 그라시엘이 이번 입주자 모집공고 분양가가 10억원으로최소 안전마진은 4~5억원으로 가격적으로도 아주 매력있는 가격입니다.

#2. 마무리

 - 청량리역 그라시엘은 최초 청약시에도 천지개벽할 청량리역과 가까운 거리에 있어 청량리 일대 개발 호재를 직접 받을 수 있는 단지로 미래의 발전 가능성에  인기가 많았던 단지입니다.
 - 지금도 점점 발전하고 있는 모습이 보이며 앞으로 더 좋아질 단지 임이 틀림없습니다. 계약취소 청약도 좋지만 급매나 실거주 투자로도 아주 좋은 단지이니 관심바구니에 담아 계속 지켜보고 좋은 단지입니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

끝.

오늘은 부가세 조기 환급신고에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

목차

1. 부가세 조기 환급신고의 정의

2. 부가세 조기 환급신고의 필요성

3. 부가세 조기 환급신고의 방법

4. 마무리

#1. 부가세 조기 환급신고의 정의

신규로 오피스텔이나 상가와 같은 상업용 건물을 분양받은 경우 세무서에 일반임대사업자로 등록을 하고 분양가격 중 건물분에 대해서만 10% 부가세를 환급하여 줍니다. 이 부가세를 6개월마다 사업자를 낸 일반임대사업자에게 환급해 주는데 사업자의 사업상황을 고려하여 조기에 환급해 주는 제도 입니다.

즉, 매입금액(계약금, 중도금 납부금)이 매출(임대료)보다 높기 때문에 부가세 환급은 매입>매출 시에만 환급을 하여 줍니다.

#2. 부가세 조기 환급 신고의 필요성

일반 임대사업자로 등록을 하는 경우는 오피스텔이나 상가와 같은 상업용 건물을 말 그대로 '상업용' 으로만 사용하겠다고  등록한 사업자이므로 건물이 준공이 되었을 경우에 주택용으로 사용하거나 전입신고를 할 수가 없습니다. 따라서 준공이후에도 정말로 상업용으로 사용한 사업자라면 문제가 되지 않지만 상업용이 아닌 주택용으로 사용할 사업자라면 상황이 달라집니다.

상업용으로 사용하겠다고하여 건물분에 대해서 10% 부가세를 환급받았지만 주택용으로 사용한 경우에는 나중에 세무서에서 부가세 환급금액에 대하여 상환 요청을 받으실 수 있습니다. 그럼 그 때 상환을 하더라도 계약부터 준공까지 약 2~3년동안 부가세 환급금액을 재투자를 할 수 있으며 미국 S&P 500 이나 단기 채권 또는 예금에만 넣어놓아도 최소한 2~3%의 수익을 볼 수가 있으니 일단 부가세는 환급 받으시는 것이 좋습니다.  

#3. 부가세 조기 환급신고 방법

1. 국세청 홈택스(https://hometax.go.kr) 접속하여 일반 임대사업자로 로그인을 합니다.

2. 공동인증서 또는 간편인증서로 로그인을 한 후 '사업장 선택'을 하여 일반임대사업자로 변경을 하고 [신고/납부] > [부가가치세]를 클릭합니다.

3. '월별조기환급신고(고정자산 매입,영세율)을 클릭합니다. 

    다만, 정기신고 기간에는 '월별 조기환급신고'를 클릭해도 '정기신고' 페이지로 이동을 합니다. (신고 내용은 똑같습니다.)

4.  일반과세자 신고내용을 정확하게 입력합니다.  사업자 영역을 먼저 입력하고 '확인'을 꼭 클릭해야 아래 사업자 세부사항 영역에 정보들이 자동으로 채워지니 꼭 '확인'을 눌러 주세요

정보를 입력하고 맨 마지막에 있는 '작성완료'를 클릭합니다.

5. 신고 내역을 작성하는 부분입니다. 아래 빨간색으로 테두리를 친 '매입처별 세금계산서 합계표' 와 '건물 등 감가상각자산 취득명세서'를 체크합니다. (실제로 이 부분에 체크한 공금 금액의 10%을 부가세로 환급을 받습니다.)

7. 매입세액 영역에서 '세금계산서수취분 일반매입' 영역의 '작성하기'를 눌러 공급금액을 입력합니다.

8.  매입처별 세금계산서설계표에서 사업자등록번호 발급분 영역에 그림고 같이 1,1을 기입하고 공급가액을 작성하면 자동으로 세액(원)이 계산되어 표시됩니다.

9. 감가상각자산 취득내역에서 건물, 구축물에서 아래와 같이 건수 1을 입력하고 공급가액을 입력합니다. (공급가액을 입력하면 자동으로 세액이 계산됩니다.)

10. 마지막으로 환급받을 거래은행가 계좌번호를 입력하고 '작성완료'를 클릭하면 부가세 신고가 마무리 됩니다.

#4. 마무리

부가세조기환급은 일단 받아서 이율 높은 예금통장에 넣어두기만 해도 수익이 발생하므로 상업용 부동산에 투자하시는 분들은 일단 부가세 조기 환급을 받으시기 바랍니다.

오늘은 전월세 계약신고에 대하여 알아 보겠습니다.
 

목차

1. 전월세 계약신고 정의
2. 전월세 계약신고 필요성
3. 전월세 계약신고 하는 방법
 
 

#1. 전월세 계약신고 정의

전월세 신고제는 주택 임대차 계약(전월세) 시 임대계약의 당사자의 보증금, 임대료, 계약금, 중도금, 임대기간, 잔금 등 계약사항을 30일 이내에 시,군,구청에 신고하도록 하는 제도입니다.
2021년 6월 1일 이전까지 부동산 매매계약 체결 시 실거래 정보를 관할 시,군,구청에 30일 이내에 신고하도록 하고 전월세 계약에 대해서는 자율 신고제를 적용하고 있었습니다. 하지만 2021년 6월 1일 이후부터는 대상 지역과 대상 주택에 따라 전월세 신고가 의무화되어 임대차 계약 후 30일 이내 신고를 마쳐야 합니다.

전월세 신고제 신고대상

여기서 주택의 종류로는 아파트, 연립, 다세대, 다가구 주택, 오피스텔, 기숙사 등의 준 주택을 포함하여 공장과 상가 내 주택, 판잣집 등 주택임대차보호법상 주택으로 등록되어 있다면 모두 신고대상에 포함됩니다. 그러나 고시원, 제주 한 달 살기처럼 계약이 한달을 넘지 않는 초단기 계약이나 사무용으로 사용하는 오피스텔의 경우 신고하지 않아도 됩니다.
 
 

#2. 전월세 신고제의 필요성

전월세 신고제는 그 동안 [민간임대주택에 관한 특별법]에 따른 등록 임대주택에 대해서만 적용하고, [주택임대차보호법] 에 따른 미등록 임대주택에 대해서는 적용하지 않았습니다. 2020.5.20 국토교통부에서 발표한 [2020주거종합계획]에는 임대인과 임차인이 상생하는 주택 임대차 시장 조성을 위해 [주택임대차보호법]에 따른 미등록 임대주택에 대해서도 임대차 신고제를 도입하는 내용으로  [부동산 거래신고 등에 관한 법률]을 올 연말까지 개정하겠다는 내용이 포함되어 임대차신고제, 계약갱신청권제, 전월세 상한제 임대차 3법이 법이 개정되어 시행되게 되었습니다.
전월세 신고제를 감행하려고 하는 정부의 주된 목적은 정확한 전월세 통계 데이터를 수집하기 위함입니다. 이는 전월세 통계 데이터를 수집하여 점진적으로 임대인에 대한 임대소득세에 대한 과세를 정확하게 하기 위함입니다. 
 
 

#3. 전월세 신고제 신고방법

전월세 신고제는 온라인과 오프라인 모두에서 할 수 있습니다.
오프라인 신고는 집주인(임대인)과 세입자(임차인)이 함께 '주택임대차 계약 신고서'를 작성하여 서명하고 계약서 사본과 함께 관할 주민센터에 방문하여 통합민원창구에서 신고 및 제출하시면 됩니다. 원칙은 집주인(임대인)과 세입자(임차인) 두 사람이 같이 신고하는 것이지만, 두 사람의 서명이 들어간 서류를 지참하면 둘 중 한 사람만 방문하여 신청하는 것도 가능합니다.
온라인 신고 방법은 아래와 같습니다.
 
1. 부동산 거래 관리 시스템(https://rtms.molit.go.kr)에 접속하셔서 부동산 거래 관리시스템 좌측 하단에 시군구별 거래 신고 탭에서 지역을 선택하고 '신고하기'를 선택합니다. 

 
 
2. 인증서 로그인 후 본인인증을 거치고 상단바에 있는 부동산 거래신고에서 '신고서 등록'을 클릭합니다.

 
3. 신고서 등록 페이지에서 물건의 '소재지'와 '신청인 구분'을 설정하고 '확인' 버튼을 클릭합니다.

 
4. 주택임대차 신고서 등록에서 임대인과 임차인 정보를 등록하고 임대목적물 정보를 입력합니다.

 
5. 입력한 정보가 정확한지 한번 더 확인 후 '작성완료' 를 클릭합니다.

 
6. 작성한 내용에 대해 진행상태 아래에 있는 '서명하기'를 클릭하여 전자서명까지 완료하면 신고가 끝이 납니다.