[Real Estate] 세법상 장기임대주택은 다른 자산의 중과 여부를 판단할 때는 주택수에서 제외되지 않습니다.

세법상 장기임대주택은 다른 자산의 중과 여부를 판단할 때는 주택수에서 제외되지 않습니다.

2년 이상 거주한 주택과 세법상 장기임대주택을 보유한 자가 거주주택을 양도할 때 장기임대주택은 주택수에서 제외되어 거주주택 양도세는 비과세가 적용되는데요. 이를 "거주용 자가주택 양도 시 과세특례"라 부릅니다.

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여기서 주의할 사항이 있는데요. 세법상 장기임대주택은 거주주택을 양도하고 '비과세 여부'를 판단할 때만 주택수에서 제외해줄 뿐, 다른 자산을 양도하고 중과 여부를 판단할 때 절대 주택수에서 제외되지 않습니다.

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세무 상담을 해보면 다른 주택을 팔 때 장기임대주택은 무조건 주택수에서 제외한다고 생각하는 분들이 많은데요..장기임대주택은 거주주택의 비과세 여부 판단할 때만 주택수에서 제외된다는 사실 명심하시기 바랍니다.

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이제 얼마 전 일선 세무서에서 있었던 사례에 대해 알아보겠습니다.

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위 그림이 실제 사례입니다.

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조정대상지역 내 분양권을 1개 가지고 있던 납세자가 그 후 2채의 주택을 추가로 취득하고 각각 장기임대주택으로 등록한 다음 분양권을 매도하려고 하는 중이었는데요.

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위 상태에서 분양권 양도세율이 50%인지, 아니면 기본세율인지 확인하기 위해 관할세무서 재산세과를 방문하여 상담을 받았습니다.

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세무서 상담창구 직원은 위 사례에서 분양권을 양도할 때`장기임대주택은 주택수에서 제외되고, 분양권을 2년 이상 보유했으므로 기본세율이 적용된다고 답을 했습니다.

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직원의 말을 신뢰한 납세자분은 분양권을 양도하고 기본세율로 양도소득세를 신고납부하였습니다.

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결과는 어땠을까요? 얼마 후 세무서에서 위 사례의 분양권 양도세율은 기본세율이 아니라 50%이므로 수정신고를 하라고 연락이 왔습니다.

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상담한 직원과 납세자는 무엇을 착각한 것일까요?

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장기임대주택은 거주주택을 양도하고 그 주택의 비과세 여부를 판단할 때만 주택수에서 제외해줄 뿐 다른 주택이나 분양권의 중과 여부를 판단할 때는 주택수에서 제외되지 않습니다.

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상담 직원은 장기임대주택은 무조건 주택수에서

제외되는 것으로 잘못 알고 있었고, 장기임대주택이 주택수에서 제외되면 분양권 양도 시점에 다른 주택이 없는 것으로 보아 기본세율이 적용된다고 착각을 한 것입니다.

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위 사례에서 장기임대주택은 분양권 양도 시점에 주택수에서 제외되지 않으므로 주택 2채를 보유한 상태에서 조정대상지역 내 분양권을 양도할 경우 보유기간에 관계없이 50%의 중과세율이 적용됩니다

[Reference] 미네르바 올빼미 님의 블로그 '【상담사례2】 분양권 양도 시 장기임대주택은 주택수에서 제외?'

https://m.blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=khr1265&logNo=221690058579&referrerCode=0&searchKeyword=%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%A3%BC%ED%83%9D