재건축 공사기간, 이제 거주기간으로 인정됩니다

재건축 공사기간, 이제 거주기간으로 인정됩니다

2026년 세제개편안 시리즈 마지막 편, 이번엔 재건축·재개발 조합원 이야기입니다. 공사가 진행되는 동안에는 당연히 그 집에 살 수 없는데, 그동안 이 기간이 양도세·종부세 계산에서 '거주하지 않은 기간'으로만 처리돼 억울하다는 지적이 많았습니다. 이번 개편으로 공사기간의 절반을 거주기간으로 인정해 주는 특례가 새로 생겼습니다. 조건과 적용 시점을 정확히 정리했습니다.

목차

1. 왜 이 특례가 필요했나

2. 공사기간 1/2 거주기간 인정, 정확한 요건

3. 조합원 대응 전략

4. 마무리

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#1. 왜 이 특례가 필요했나

1) 장특공제가 거주기간 기준으로 바뀌면서 생긴 문제

시리즈 1편에서 다룬 대로, 양도세 장기보유특별공제는 '장기거주소득공제'로 이름이 바뀌면서 보유기간이 아닌 실제 거주기간을 기준으로 재편됩니다. 1세대 1주택자는 거주 연 8%(최대 80%) 공제를 받는 구조입니다.

그런데 재건축·재개발 조합원은 관리처분계획 인가 이후 철거부터 신축 아파트 입주까지, 짧게는 2~3년에서 길게는 5년 넘게 그 집에 살 수 없습니다. 거주기간만 따진다면 이 공사기간 전체가 '비거주 기간'으로 잡혀, 실제로는 오랫동안 그 자리에 살아온 조합원이 오히려 불리해지는 모순이 생길 수 있었습니다.

💡 비유로 이해하기
이 상황을 리모델링 중인 단골 가게에 비유해 보겠습니다. 10년 넘게 다니던 단골 가게가 리모델링 때문에 2년간 문을 닫았다고 해서, "그 2년은 안 다녔으니 단골 아니다"라고 하면 억울할 것입니다. 재건축 조합원도 마찬가지로, 공사기간 동안 어쩔 수 없이 못 산 것이지 다른 곳에 정착한 게 아닙니다. 이번 특례는 이 리모델링 기간의 절반만큼은 "그래도 계속 다닌 단골로 쳐주겠다"고 인정해 주는 것입니다.

출처: 재정경제부 2026년 세제개편안 공정과세 조세개혁 자료 (2026.08.03)

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#2. 공사기간 1/2 거주기간 인정, 정확한 요건

1) 적용 대상과 인정 기간

이번 개편안은 재개발·재건축으로 취득한 신축주택에 대해, 정비사업으로 인한 공사기간의 1/2을 거주기간으로 인정하는 특례를 신설했습니다. 정확한 요건은 다음과 같습니다.

구분	내용
대상 주택	관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 거주 중인 주택
인정되는 공사기간	관리처분계획 인가일부터 신축주택 입주가능일까지
인정 비율	해당 공사기간의 1/2

즉 관리처분계획 인가 당시 이미 1년 이상 그 집에서 살고 있었어야 하고, 인가일부터 새 아파트 입주가 가능해지는 날까지의 기간 중 절반만 거주기간으로 인정받을 수 있습니다.

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2) 양도세와 종부세, 적용 시점이 다릅니다

이 특례 역시 세목별로 적용 시작 시점이 다르므로 정확히 구분해야 합니다.

세목	적용 시작 시점
양도소득세	장기거주소득공제의 공제율 계산에 적용, 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용
종합부동산세	1세대 1주택자 거주공제 계산 및 기본공제 산정 시 거주용 주택 해당 여부에 적용, 2027년 1월 1일 이후 종부세 납세의무 성립분부터 적용

정리하면, 양도세는 2028년 이후 양도할 때부터, 종부세는 2027년 6월 1일 기준 납세의무 성립분부터 이 특례가 실제로 적용됩니다. 지금 당장 조합원 입주권을 갖고 있다고 해서 바로 혜택이 생기는 것은 아니라는 점을 유의해야 합니다.

⚠️ 주의할 점
이 특례는 재개발·재건축으로 새로 지어진 아파트에 적용되는 것으로, 조합원 입주권 자체를 사고파는 거래나 일반 매매로 취득한 신축 아파트에는 해당하지 않습니다. 본인의 상황이 이 요건에 정확히 맞는지 세무사와 함께 확인이 필요합니다.

출처: 재정경제부 2026년 세제개편안 공정과세 조세개혁 자료 (2026.08.03)

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#3. 조합원 대응 전략

1) 이미 관리처분계획 인가를 받은 조합원

① 관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 거주 요건을 충족했는지부터 확인해야 합니다. 인가 직전에 전입한 경우라면 이 특례 대상이 아닐 수 있습니다.

② 신축주택 입주가능일까지의 공사기간을 미리 계산해 두면, 향후 양도 시 거주기간이 얼마나 인정되는지 가늠할 수 있습니다.

③ 새 아파트 입주 후 실제 거주 기간과 이 공사기간의 절반을 합산했을 때, 장기거주소득공제 공제율이 얼마나 되는지 세무사와 미리 시뮬레이션해 보는 것이 좋습니다.

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2) 앞으로 관리처분계획 인가를 앞둔 조합원

① 인가일 시점에 1년 이상 거주 요건을 채우려면, 인가 예정 시점을 미리 파악해 두는 것이 중요합니다.

② 이 특례가 실제로 효력을 발휘하는 시점(양도세 2028년, 종부세 2027년)과 본인의 예상 매도·보유 계획을 함께 맞춰보는 것이 좋습니다.

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3) 새 아파트 입주를 마친 조합원

① 입주 이후에도 계속 거주하고 있다면, 이번 특례로 인정받는 공사기간의 절반과 실제 거주기간을 합산한 총 거주기간을 기준으로 향후 양도 시 공제율을 다시 계산해 볼 수 있습니다.

② 종부세 기본공제(거주 14억 원)를 받으려면 여전히 '거주용 1주택' 요건을 충족해야 하므로, 이번 특례가 그 판정에도 도움이 되는지 확인해 볼 필요가 있습니다.

⚠️ 공통 주의사항
이번 개편안은 국회 심의 전 정부안이며, 특례의 세부 적용 방식은 소득세법 시행령·종합부동산세법 시행령에서 구체화됩니다. 관리처분계획 인가일, 입주가능일 등 정확한 날짜 증빙자료를 잘 보관해 두고, 실제 적용 시점에 세무 전문가와 개별 상담을 받으시길 권합니다.

출처: 재정경제부 2026년 세제개편안 자료 (2026.08.03)

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#4. 마무리

지금까지 6편에 걸쳐 2026년 세제개편안의 부동산 관련 내용을 정리했습니다. 재건축·재개발 조합원에게 이번 개편이 주는 메시지는 "공사기간도 이제는 완전히 버려지는 시간이 아니다"는 것입니다. 관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 거주했다면, 공사기간의 절반을 거주기간으로 인정받아 향후 장기거주소득공제나 종부세 기본공제 판정에 활용할 수 있습니다.

다만 이 특례는 양도세 2028년, 종부세 2027년부터 각각 적용되므로 지금 당장 체감할 수 있는 혜택은 아닙니다. 관리처분계획 인가일과 입주가능일 같은 핵심 날짜를 미리 정리해 두고, 실제 적용 시점이 다가오면 세무 전문가와 함께 정확한 거주기간과 공제율을 계산해 보시길 권합니다. 이 개편안 역시 국회 통과 전 정부안이라는 점도 꼭 기억해 두시기 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
끝.

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