상생임대인, 올해 안에 계약 안 하면 늦습니다

상생임대인, 올해 안에 계약 안 하면 늦습니다

2026년 세제개편안 시리즈, 이번엔 상생임대주택 제도를 다룹니다. 전세를 놓으면서도 실거주 요건 없이 양도세 비과세·장특공제를 받을 수 있게 해줬던 이 제도가 2026년 12월 31일을 끝으로 신규 계약 접수를 마감합니다. 이미 상생임대차계약을 맺고 있는 분들도 양도 시점에 따라 혜택 인정 여부가 달라지므로, 정확한 일정을 확인해야 합니다.

목차

1. 상생임대주택 제도, 무엇이었나

2. 이번 개편으로 달라지는 적용기한

3. 상황별 대응 전략

4. 마무리

---

#1. 상생임대주택 제도, 무엇이었나

1) 원래 거주요건이 왜 필요한가

1세대 1주택자가 양도세 비과세나 장기보유특별공제(장특공제)를 온전히 받으려면, 조정대상지역 취득 주택의 경우 원칙적으로 2년 이상 거주해야 합니다. 그런데 전세를 주고 있으면 집주인이 그 집에 살 수 없으니, 이 요건을 채우지 못하는 경우가 많았습니다.

· · · · ·

2) 상생임대주택 특례로 거주요건을 면제받는 방법

이런 상황을 보완하기 위해 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 상생임대차계약을 체결하고 임대를 개시한 1주택자가, 2년간 임대료를 5% 이내로만 올리는 '상생임대'를 하면, 실제 거주하지 않았어도 1세대 1주택 비과세와 장특공제의 2년 거주요건을 면제해 주는 제도가 상생임대주택 특례입니다.

💡 비유로 이해하기
상생임대주택 특례를 착한 임대인 임대료 동결 캠페인에 비유하면 이해가 쉽습니다. 임대료를 크게 올리지 않고 세입자와 상생하면, 정부가 "그 착한 임대료 유지 노력을 실제 거주한 것으로 인정해 주겠다"고 보상해 주는 셈입니다. 집주인이 직접 살지 않아도, 세입자에게 안정적인 주거를 제공한 것 자체를 거주 실적처럼 쳐주는 것입니다.

출처: 재정경제부 2026년 세제개편안 공정과세 조세개혁 자료 (2026.08.03)

---

#2. 이번 개편으로 달라지는 적용기한

1) 신규 계약 접수는 2026년 말 종료

상생임대차계약을 새로 체결하고 임대를 개시할 수 있는 기한 자체가 2026년 12월 31일로 종료됩니다. 즉 올해 안에 상생임대차계약을 체결하고 임대를 시작하지 않으면, 이 특례를 새로 활용할 수 없게 됩니다.

· · · · ·

2) 거주요건 면제, 계약 종료 후 1년 이내 양도분만 인정

더 중요한 변화는 양도 시점에 대한 제한입니다. 지금까지는 상생임대 요건만 채우면 양도 시점과 관계없이 거주요건 면제 혜택을 계속 인정받을 수 있었지만, 이번 개편으로 상생임대차계약이 종료된 후 1년 이내에 양도하는 경우에만 거주요건 면제가 인정됩니다.

상생임대차계약 종료 시점	거주요건 면제가 인정되는 양도기한
2026년 12월 31일 이전 계약 종료	2027년 12월 31일까지
그 외의 경우	계약 종료 후 1년 이내 (최대 2029년 12월 31일까지 인정)

정리하면, 상생임대 요건을 채웠다고 해서 언제 팔아도 무조건 거주요건 면제를 받을 수 있는 것이 아니라, 계약 종료 후 정해진 기간 안에 팔아야만 혜택이 유지되는 구조로 바뀌는 것입니다.

💡 비유로 이해하기
이 변화를 포인트 적립의 사용기한 신설에 비유해 보겠습니다. 지금까지는 열심히 모은 포인트(거주요건 면제 자격)를 언제든 원할 때 쓸 수 있었는데, 이번에 "적립이 끝난 뒤 1년 안에만 사용 가능"이라는 유효기간이 새로 붙는 것입니다. 포인트 자체가 사라지는 건 아니지만, 쓸 수 있는 타이밍을 놓치면 무용지물이 됩니다.

출처: 재정경제부 2026년 세제개편안 자료, 세무회계 환희 (2026.08.03)

---

#3. 상황별 대응 전략

1) 이미 상생임대차계약을 맺고 있는 분

① 본인의 상생임대차계약 종료일부터 정확히 확인해야 합니다. 계약 종료일이 언제냐에 따라 양도 가능 기한이 달라집니다.

② 2026년 12월 31일 이전에 계약이 종료된다면 2027년 말까지, 그 이후 종료된다면 종료일로부터 1년 이내에 양도해야 거주요건 면제 혜택을 받을 수 있습니다.

③ 양도 계획이 없더라도, 향후 매도 시점을 정할 때 이 기한을 반드시 캘린더에 표시해 두어야 합니다.

· · · · ·

2) 상생임대차계약을 새로 맺을지 고민 중인 분

① 2026년 12월 31일까지 계약을 체결하고 임대를 개시해야만 이 특례를 활용할 수 있습니다. 올해가 마지막 기회라는 점을 명확히 인지해야 합니다.

② 임대료를 5% 이내로만 올리는 조건을 2년간 유지할 수 있는지, 세입자와의 관계와 임대 계획을 미리 점검해야 합니다.

③ 계약을 맺더라도 결국 계약 종료 후 1년 이내에 팔아야 혜택이 유지되므로, 향후 매도 계획까지 함께 세워두는 것이 좋습니다.

· · · · ·

3) 이미 상생임대 요건을 채웠지만 양도 계획이 없는 분

① 당장 팔 계획이 없다면, 계약 종료 후 1년이라는 기한을 넘겨 혜택을 놓칠 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

② 장기 보유를 계획하고 있다면, 나중에 양도할 때는 이 특례가 아닌 다른 요건(실거주 등)으로 비과세·공제를 받을 수 있는지 별도로 검토해야 합니다.

⚠️ 공통 주의사항
이번 개편안은 아직 국회 심의를 거치지 않은 정부안입니다. 상생임대차계약 관련 서류(계약서, 임대료 인상 내역)는 향후 비과세·공제 여부를 소명할 때 반드시 필요하므로 잘 보관해 두시기 바랍니다.

출처: 재정경제부 2026년 세제개편안 자료, 세무회계 환희 (2026.08.03)

---

#4. 마무리

상생임대주택 제도를 한 문장으로 정리하면 "신규 계약은 올해가 마지막, 기존 계약자는 팔 수 있는 기간이 새로 생겼다"는 것입니다. 2026년 12월 31일까지만 새로 계약할 수 있고, 이미 계약을 맺은 분들도 계약 종료 후 1년 이내에 양도해야만 거주요건 면제 혜택을 인정받을 수 있습니다.

상생임대차계약을 고려 중이라면 올해 안에 계약을 마무리해야 하고, 이미 계약을 맺었다면 계약 종료일과 양도 가능 기한을 정확히 계산해 두시길 권합니다. 이 개편안 역시 국회 통과 전 정부안이므로, 실제 매도 결정 전에는 최종 확정 내용을 재확인하고 세무 전문가와 상담하시길 권합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
끝.

· · · · ·

📖 함께 보면 좋은 글

2026년 8월 부동산 세제 개편안에 도움이 되는 다른 글도 함께 읽어보세요.

• 8월 3일 부동산 세법 개정안, 우리 집은 세금 오를까 내릴까

8월 3일 부동산 세법 개정안, 우리 집은 세금 오를까 내릴까

• 등록임대사업자, 2027년까지 팔아야 세금 안 문다

등록임대사업자, 2027년까지 팔아야 세금 안 문다

• 내 집 종부세, 2028년엔 얼마나 오를까

내 집 종부세, 2028년엔 얼마나 오를까

• 갈아타기 준비 중이라면 2년 안에 파세요

갈아타기 준비 중이라면 2년 안에 파세요

• 법인 명의로 집 갖고 있다면 꼭 봐야할 부동산 세제

법인 명의로 집 갖고 있다면 꼭 봐야할 부동산 세제