내 집 종부세, 2028년엔 얼마나 오를까

내 집 종부세, 2028년엔 얼마나 오를까

이전 글에서 2026년 세제개편안의 원리와 유형별 대응 전략을 다뤘다면, 이번엔 실제 숫자로 직접 확인해 보겠습니다. 서울경제가 세무사에게 의뢰해 계산한 실제 시뮬레이션 결과를 기준으로, 시가 20억 원부터 70억 원까지 구간별 종부세가 2027년, 2028년에 각각 얼마로 바뀌는지 정리했습니다. 시가 40억 원을 기점으로 세 부담의 방향이 완전히 갈립니다. 40억 원 이하는 오히려 줄어들거나 큰 변화가 없는 반면, 그 이상은 급격히 늘어납니다.

목차

1. 종부세는 어떻게 계산될까 (4단계 공식)

2. 시가 구간별 실전 시뮬레이션

3. 내 집에 직접 적용해 보는 법

4. 마무리

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#1. 종부세는 어떻게 계산될까 (4단계 공식)

1) 종부세 계산의 뼈대, 4단계로 나눠보면

종부세는 복잡해 보이지만 사실 딱 4단계로 이뤄져 있습니다.

① 공시가격 합산 – 기본공제 = 과세표준 산정의 시작점

② 여기에 공정시장가액비율을 곱해 실제 과세표준을 확정

③ 과세표준 구간별 세율을 적용해 세액 산출

④ 마지막으로 세액공제(고령자·장기보유)를 빼고, 재산세로 이미 낸 부분을 조정하면 최종 납부세액이 나옵니다.

이번 2026년 개편안은 이 4단계 전부를 손질했습니다. ①의 기본공제(거주 14억·비거주 9억), ②의 공정시장가액비율(60%→70%→80%), ③의 세율 구간, ④의 세액공제 한도까지 동시에 바뀌기 때문에, 겉보기엔 작은 변화 같아도 실제 세액은 구간에 따라 크게 달라집니다.

💡 비유로 이해하기
종부세 계산을 레시피 4단계로 생각해 보면 쉽습니다. 1단계는 재료 손질(전체 주택가액에서 기본공제만큼 덜어내기), 2단계는 실제 조리에 쓸 분량만 계량(공정시장가액비율을 곱해 '진짜 과세 대상'만 추려내기), 3단계는 불 세기 조절(구간별 세율 적용), 4단계는 마지막 간 맞추기(세액공제 차감)입니다. 이번 개편은 이 4단계 레시피의 재료 손질량, 계량 비율, 불 세기를 동시에 바꾼 셈이라, 완성된 요리(최종 세액)의 맛이 구간마다 크게 달라지는 것입니다.

출처: 서울경제 (2026.08.03), 한국일보 (2026.08.03)

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2) 4단계 각각, 무엇이 바뀌었나

① 기본공제: 실거주 1주택 12억→14억 원(확대), 비거주 1주택 12억→9억 원(축소)

② 공정시장가액비율: 현재 60% → 2027년 70%로 일괄 상향. 조정대상지역 보유자(1세대 1주택자 제외)와 3주택 이상은 2028년까지 80%로 인상

③ 세율: 과세표준 6억~12억 원 구간은 1.0%→2027년 1.3%로 인상. 2028년부터는 주택 수 구분을 없애고 가액 기준으로 통일해 12억~25억 원 2%, 25억~50억 원 3%, 50억~94억 원 4%, 94억 원 초과 5%를 적용

④ 세액공제: 연령·보유(거주)공제를 합친 공제율은 최대 80%로 유지되지만, 실제 공제받는 금액에 한도가 새로 생겨 2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원까지만 공제됩니다.

여기에 세부담 상한이 150%에서 200%로 상향되는 점도 중요합니다. 전년도 세액의 최대 몇 배까지만 오를 수 있다는 안전장치인데, 이 상한 자체가 느슨해지면서 한 해에 세금이 늘어날 수 있는 폭도 그만큼 커집니다.

💡 비유로 이해하기
세부담 상한을 자동차 브레이크에 비유해 보겠습니다. 지금까지는 아무리 세금이 급증할 상황이어도 "작년의 1.5배까지만 오를 수 있다"는 브레이크가 걸려 있었습니다. 이번 개편으로 이 브레이크가 "작년의 2배까지는 오를 수 있다"로 풀리는 것입니다. 브레이크 자체가 없어지는 건 아니지만, 밟을 수 있는 여유가 줄어드는 셈이라 급격한 인상 구간에 있는 분들은 체감 폭이 클 수 있습니다.

출처: 서울경제 (2026.08.03)

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#2. 시가 구간별 실전 시뮬레이션

1) 시가별 종부세, 실제 계산 결과 (실거주 1세대 1주택 기준)

아래는 서울경제가 세무사에게 의뢰해 계산한 실제 시뮬레이션 결과입니다. 2026년 결정된 공시가격이 더 이상 오르지 않는다고 가정한 수치이므로, 실제로는 공시가격 변동에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

시가	현행 종부세	2027년	2028년 이후
20억 원	28만 원	11만 원 (감소)
30억 원	91만 원	76만 원 (감소)
40억 원	263만 원	325만 원 (소폭 증가)
60억 원 (반포자이 132㎡)	615만 원	1,131만 원	1,743만 원
70억 원	938만 원	2,252만 원	3,296만 원

숫자로 보면 흐름이 명확합니다. 시가 30억 원까지는 오히려 세금이 줄고, 40억 원은 소폭 증가에 그치지만, 60억 원부터는 2028년 기준 현행 대비 약 2.8~3.5배까지 뛰어오릅니다. 정부가 밝힌 "시가 40억 원 이하 실거주자는 최대한 자극하지 않는다"는 원칙이 실제 수치로도 확인되는 셈입니다.

출처: 서울경제, 곽인송 세무사 시뮬레이션 (2026.08.03)

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2) 공시가격이 매년 오른다면? 10년 보유·거주 사례로 본 실제 부담

위 표는 공시가격이 고정된다는 가정이지만, 실제로는 공시가격도 매년 오릅니다. 서울경제가 2027~2028년 공시가격이 2026년 상승률의 절반씩만 오른다고 가정해 계산한 결과, 60세·10년 보유·거주 조건의 실제 사례는 아래와 같았습니다.

구분	현행 종부세	2027년	2028년
마포래미안푸르지오 84.60㎡ (시가 20억 원대 중반)	27만 원	67만 원	119만 원
압구정현대 131.48㎡ (시가 70억 원 안팎)	847만 원	2,484만 원	5,889만 원

재산세까지 합친 전체 보유세 기준으로 보면 체감 폭이 더 뚜렷합니다. 마포래미안푸르지오는 보유세가 422만 원 → 670만 원으로 늘어난 반면, 압구정현대는 2,087만 원 → 7,554만 원으로 약 3.6배 불어났습니다. 같은 실거주 1주택자라도 시가 구간에 따라 부담 증가 폭이 이렇게까지 차이 난다는 점이 이번 개편의 핵심입니다.

⚠️ 주의할 점
이 두 사례는 공시가격이 매년 오른다는 가정이 들어간 시뮬레이션입니다. 앞선 표(20억~70억 원)는 공시가격이 고정된다는 가정이었으므로, 두 표의 수치를 서로 직접 비교하지 마시고 각각 별개의 시나리오로 참고하시기 바랍니다.

출처: 서울경제, 곽인송 세무사 시뮬레이션 (2026.08.03)

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#3. 내 집에 직접 적용해 보는 법

1) 내 공시가격부터 확인하기

시뮬레이션 표를 내 상황에 대입하려면 가장 먼저 내 주택의 공시가격을 알아야 합니다. 국토교통부 부동산공시가격 알리미 사이트에서 주소만 입력하면 무료로 조회할 수 있습니다. 시가와 공시가격은 지역·단지에 따라 비율이 다르므로, 대략 시가의 70% 안팎이 공시가격이라는 점을 참고하되 정확한 수치는 반드시 직접 조회해 확인해야 합니다.

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2) 어느 구간에 속하는지 확인하기

① 시가 30억 원 이하 실거주 1주택자라면, 위 표에서 확인했듯 종부세가 오히려 줄어들거나 큰 변화가 없을 가능성이 높습니다. 크게 걱정하지 않아도 됩니다.

② 시가 40억~60억 원 구간이라면, 2027년과 2028년 두 차례에 걸쳐 세율과 공정시장가액비율이 순차 인상되므로, 한 해가 아니라 2~3년에 걸친 누적 부담을 함께 계산해 보는 것이 좋습니다.

③ 시가 60억 원을 넘는 고가주택 보유자는 2028년까지 세 부담이 2.8배 이상 늘어날 수 있으므로, 자금 계획을 미리 세우거나 세무 전문가와 함께 정확한 시뮬레이션을 받아보는 것을 권합니다.

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3) 시뮬레이션 수치를 볼 때 꼭 기억해야 할 전제조건

① 위 수치들은 모두 실거주 1세대 1주택자 기준입니다. 비거주 1주택자나 다주택자는 기본공제와 공정시장가액비율 적용 방식이 달라 훨씬 큰 폭으로 세금이 늘어날 수 있습니다(2편 참고).

② 이 개편안은 아직 국회 심의를 거치지 않은 정부안입니다. 실제로는 2027년 세율이나 공정시장가액비율이 조정될 가능성이 있습니다.

③ 공시가격은 매년 정부가 새로 발표하므로, 올해 시뮬레이션 수치가 내년에도 그대로 유지된다는 보장은 없습니다. 정확한 세액은 매년 공시가격 발표 이후 다시 계산해야 합니다.

⚠️ 공통 주의사항
이 글의 모든 수치는 서울경제가 세무사에게 의뢰해 계산한 시뮬레이션 결과를 인용한 것으로, 개별 주택의 정확한 세액과는 차이가 있을 수 있습니다. 실제 절세 계획을 세우실 때는 본인 명의의 정확한 공시가격과 보유 현황을 기준으로 세무사와 개별 상담을 받으시길 권합니다.

출처: 서울경제 (2026.08.03), 국토교통부 부동산공시가격 알리미

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#4. 마무리

이번 2026년 세제개편안의 종부세 시뮬레이션을 한 문장으로 정리하면 "시가 40억 원이 분수령"입니다. 그 이하 실거주 1주택자는 오히려 세금이 줄거나 큰 변화가 없지만, 그 이상 고가주택 보유자는 2027년, 2028년 두 단계에 걸쳐 세 부담이 큰 폭으로 늘어납니다. 특히 시가 60억~70억 원대 주택은 2028년까지 현행 대비 2.8~3.5배까지 종부세가 뛸 수 있습니다.

내 집이 어느 구간에 속하는지는 공시가격을 직접 조회해야 정확히 알 수 있고, 이 개편안 자체도 아직 국회를 통과하지 않은 정부안이라는 점을 꼭 기억해 두시기 바랍니다. 시가 40억 원 이상 주택을 보유하고 계시다면, 지금부터 2~3년치 누적 세 부담을 미리 계산해 보고 세무 전문가와 상담해 자금 계획을 세워두시길 권합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
끝.

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