재정경제부는 8월 3일 세제발전심의위원회를 열어 '2026년 세제개편안'을 확정·발표했습니다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 "거주하지 않는 주택과 다주택은 기본공제 금액을 축소하는 등 과도한 혜택을 정상화한다"고 밝혔습니다.
이번 개편안은 8월 4일부터 20일까지 입법예고를 거쳐 차관회의(8월 27일), 국무회의(9월 1일)를 지나 9월 3일 이전 정기국회에 제출될 예정입니다. 즉, 아직 국회 통과 전인 정부안 단계이며, 국회 심의 과정에서 세율이나 공제 한도, 시행 시기가 조정될 가능성이 있다는 점을 유의해야 합니다.
8월 3일 부동산 세법 개정안, 우리 집은 세금 오를까 내릴까
2026. 8. 4. 23:36ㆍ부동산/세금 & 절세
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8월 3일 부동산 세법 개정안, 우리 집은 세금 오를까 내릴까
2026년 8월 3일, 재정경제부가 '2026년 세제개편안'을 발표했습니다. 이번 개편은 "집은 사는 것이 아니라 사는 곳"이라는 원칙 아래, 실거주 1주택자는 보호하고 비거주 주택과 고가주택, 다주택자에 대한 세 부담은 강화하는 방향으로 짜였습니다. 시가 30억 원부터 종부세가 늘고, 비거주 1주택은 종부세가 최대 4배까지 뛸 수 있습니다. 이 글에서는 개정안의 핵심 내용을 정리하고, 거주 1주택자·비거주 1주택자·다주택자·고가주택 소유자 유형별로 어떻게 대응하면 좋을지 정리해 드립니다.
목차
1. 2026년 세제개편안, 부동산 세제 핵심 요약
2. 종부세·양도세, 무엇이 어떻게 바뀌나
3. 유형별 절세 대응 전략
4. 마무리
#1. 2026년 세제개편안, 부동산 세제 핵심 요약
1) 발표 배경과 일정
출처: 한국일보 (2026.08.03), 한국세정신문 (2026.08.04)
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2) 이번 개편의 핵심 방향, '보유'에서 '거주'로
이번 세제개편안의 부동산 부문 핵심은 한 문장으로 요약됩니다. "보유 기간이 아니라 실제 거주 기간을 기준으로 세금을 매기겠다"는 것입니다.
구체적으로는 아래 세 가지 축으로 개편이 이뤄집니다.
① 종합부동산세 과세 체계를 '주택 수' 기준에서 '주택가액' 기준으로 전환
② 양도소득세 장기보유특별공제를 '장기거주소득공제'로 명칭을 바꾸고, 보유 기간이 아닌 거주 기간 중심으로 재편
③ 비거주 주택과 다주택자에 대한 종부세 기본공제·공정시장가액비율을 조정해 세 부담 강화
정부는 이번 개편으로 최소 16만 8천 호의 세 부담이 늘어날 것으로 전망했으며, 부동산 세제 변화만으로 5년간 종부세가 9조 3천억 원 추가로 걷힐 것으로 추산했습니다.
구체적으로는 아래 세 가지 축으로 개편이 이뤄집니다.
① 종합부동산세 과세 체계를 '주택 수' 기준에서 '주택가액' 기준으로 전환
② 양도소득세 장기보유특별공제를 '장기거주소득공제'로 명칭을 바꾸고, 보유 기간이 아닌 거주 기간 중심으로 재편
③ 비거주 주택과 다주택자에 대한 종부세 기본공제·공정시장가액비율을 조정해 세 부담 강화
정부는 이번 개편으로 최소 16만 8천 호의 세 부담이 늘어날 것으로 전망했으며, 부동산 세제 변화만으로 5년간 종부세가 9조 3천억 원 추가로 걷힐 것으로 추산했습니다.
출처: 한국일보 (2026.08.03), 일간NTN (2026.08.03)
#2. 종부세·양도세, 무엇이 어떻게 바뀌나
1) 종합부동산세 기본공제, 거주 여부로 갈린다
가장 큰 변화는 종부세 1세대 1주택 기본공제 금액이 거주 여부에 따라 다르게 적용된다는 점입니다. 현행 12억 원이던 기본공제가 실거주 주택은 14억 원으로 늘어나고, 비거주 주택은 9억 원으로 줄어듭니다.
| 구분 | 현행 기본공제 | 개정 후 기본공제 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 | 12억 원 | 14억 원 (공시가격 기준) |
| 비거주 1주택 | 12억 원 | 9억 원 |
공시가격 14억 원은 시가로 환산하면 약 20억 원 수준입니다. 즉 실거주 1주택자는 시가 20억 원 미만이면 종부세를 내지 않아도 됩니다. 20억~30억 원 구간은 오히려 지금보다 종부세가 줄어들고, 30억 원부터는 세율 인상으로 세 부담이 커지며, 40억 원(공시가격 28억 원) 이상 초고가 주택은 별도 중과가 적용됩니다.
반면 비거주 1주택자는 공제 축소만으로도 세 부담이 커집니다. 기사에 따르면 시가 20억 원 비거주 1주택(60세·10년 보유 기준)의 종부세는 내년 4배 이상 늘어날 것으로 전망됩니다.
반면 비거주 1주택자는 공제 축소만으로도 세 부담이 커집니다. 기사에 따르면 시가 20억 원 비거주 1주택(60세·10년 보유 기준)의 종부세는 내년 4배 이상 늘어날 것으로 전망됩니다.
출처: 한국일보 (2026.08.03), infodemic (2026.08.03)
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2) 공정시장가액비율과 세부담 상한도 함께 조정
종부세 계산에 쓰이는 공정시장가액비율도 단계적으로 인상됩니다. 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자는 현행 60%에서 2027년부터 70%로, 3주택 이상 보유자는 2028년까지 80%로 확대됩니다. 공정시장가액비율이 높아질수록 같은 공시가격이라도 과세표준이 커져 세금이 늘어나는 구조입니다.
또한 종부세 세부담 상한도 현행 150%에서 200%로 상향됩니다. 세부담 상한이란 전년 대비 세금이 급격히 늘어나지 않도록 증가 폭을 제한하는 장치인데, 이 상한이 올라가면 한 해에 세금이 늘어날 수 있는 폭도 그만큼 커집니다.
종부세율 자체도 조정됩니다. 과세표준 6억~12억 원 구간(1주택 기준)은 현재 1.0%에서 내년 1.3%로 오르고, 46억 원이 넘는 초고가 주택은 내년 1.5%, 내후년 2.0%까지 세율이 오르는 것으로 알려졌습니다.
또한 종부세 세부담 상한도 현행 150%에서 200%로 상향됩니다. 세부담 상한이란 전년 대비 세금이 급격히 늘어나지 않도록 증가 폭을 제한하는 장치인데, 이 상한이 올라가면 한 해에 세금이 늘어날 수 있는 폭도 그만큼 커집니다.
종부세율 자체도 조정됩니다. 과세표준 6억~12억 원 구간(1주택 기준)은 현재 1.0%에서 내년 1.3%로 오르고, 46억 원이 넘는 초고가 주택은 내년 1.5%, 내후년 2.0%까지 세율이 오르는 것으로 알려졌습니다.
출처: 한국일보 (2026.08.03), 오마이뉴스 (2026.08.03)
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3) 양도소득세, 장특공제가 '장기거주소득공제'로 개편
양도세에서는 장기보유특별공제 제도 자체가 손질됩니다. 현행 1세대 1주택자는 보유 기간 연 4%, 거주 기간 연 4%를 각각 적용해 최대 80%까지 공제받을 수 있었지만, 개정 후에는 거주 기간 기준 연 8% 공제로 통합됩니다.
문제는 공제 한도가 새로 생긴다는 점입니다. 2028년에는 20억 원, 2029년 이후로는 10억 원으로 공제 한도가 제한되며, 1년 유예 후 단계적으로 시행됩니다. 즉 양도차익이 큰 고가주택일수록 예전만큼 공제를 다 받지 못하게 되는 셈입니다.
비거주 주택에 대한 영향은 더 큽니다. 장기보유특별공제가 '장기거주소득공제'로 명칭이 바뀌면서, 비거주 기간에 대한 공제 혜택이 사실상 사라집니다. 실제로 살지 않은 집을 오래 보유만 했다고 해서 세금을 깎아주던 방식이 없어지는 것입니다.
문제는 공제 한도가 새로 생긴다는 점입니다. 2028년에는 20억 원, 2029년 이후로는 10억 원으로 공제 한도가 제한되며, 1년 유예 후 단계적으로 시행됩니다. 즉 양도차익이 큰 고가주택일수록 예전만큼 공제를 다 받지 못하게 되는 셈입니다.
비거주 주택에 대한 영향은 더 큽니다. 장기보유특별공제가 '장기거주소득공제'로 명칭이 바뀌면서, 비거주 기간에 대한 공제 혜택이 사실상 사라집니다. 실제로 살지 않은 집을 오래 보유만 했다고 해서 세금을 깎아주던 방식이 없어지는 것입니다.
출처: 일간NTN (2026.08.03), 한국세정신문 (2026.08.04)
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4) 다주택자 양도세 중과, 오히려 한시적으로 완화된다
다소 의외의 대목도 있습니다. 정부는 종부세 부담이 커지는 다주택자에게 집을 정리할 '퇴로'를 열어주기 위해, 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과를 2028년까지 한시적으로 완화하기로 했습니다.
현재는 조정대상지역 주택을 팔 때 양도세 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트가 그대로 중과됩니다. 개편안에서는 이 가산율을 아래처럼 단계적으로 낮춥니다.
현재는 조정대상지역 주택을 팔 때 양도세 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트가 그대로 중과됩니다. 개편안에서는 이 가산율을 아래처럼 단계적으로 낮춥니다.
| 구분 | 현행 가산율 | 2027년 | 2028년 |
|---|---|---|---|
| 2주택자 | +20%p | +5%p | +10%p |
| 3주택 이상 | +30%p | +10%p | +15%p |
즉 다주택자 입장에서는 종부세 부담은 커지지만, 이 기간 동안 집을 팔면 양도세 중과는 오히려 예전보다 가벼워지는 구조입니다. 조정대상지역 내 일시적 2주택 특례 적용 기간도 3년에서 2년으로 단축된다는 점도 함께 알아둘 필요가 있습니다.
출처: 한국세정신문 (2026.08.04)
#3. 유형별 절세 대응 전략
1) 거주 1주택자, 대부분은 오히려 유리해집니다
시가 30억 원 이하 실거주 1주택자라면 이번 개편안의 방향은 오히려 우호적입니다. 서울 마포·용산·성동구의 일반 아파트 대부분이 시가 32억 원 이하에 해당해 실거주자는 큰 영향을 받지 않을 것이라는 분석도 있습니다.
① 기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 늘어나므로, 시가 20억 원 미만이면 종부세 대상에서 아예 빠지는지 공시가격을 다시 확인해 볼 필요가 있습니다.
② 양도세 장특공제가 '거주 기간' 기준으로 바뀌므로, 실거주 요건을 충분히 채우고 있다면 오히려 공제율이 더 높아질 수 있습니다. 다만 공제 한도(2029년 이후 10억 원)가 신설되므로 양도차익이 매우 큰 경우에는 미리 세부담을 시뮬레이션해 보는 것이 좋습니다.
③ 시가 30억~40억 원 구간에 걸쳐 있다면 세율 인상 구간에 들어갈 수 있으므로, 공시가격 변동을 주기적으로 확인하고 필요하면 세무 전문가와 상담해 정확한 세액을 미리 파악해 두는 것이 안전합니다.
① 기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 늘어나므로, 시가 20억 원 미만이면 종부세 대상에서 아예 빠지는지 공시가격을 다시 확인해 볼 필요가 있습니다.
② 양도세 장특공제가 '거주 기간' 기준으로 바뀌므로, 실거주 요건을 충분히 채우고 있다면 오히려 공제율이 더 높아질 수 있습니다. 다만 공제 한도(2029년 이후 10억 원)가 신설되므로 양도차익이 매우 큰 경우에는 미리 세부담을 시뮬레이션해 보는 것이 좋습니다.
③ 시가 30억~40억 원 구간에 걸쳐 있다면 세율 인상 구간에 들어갈 수 있으므로, 공시가격 변동을 주기적으로 확인하고 필요하면 세무 전문가와 상담해 정확한 세액을 미리 파악해 두는 것이 안전합니다.
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2) 비거주 1주택자, 지금부터 실거주 전환을 검토할 시점
가장 세 부담이 크게 늘어나는 유형 중 하나가 비거주 1주택자입니다. 기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 줄고, 시가 20억 원 주택은 종부세가 4배 이상 뛸 수 있다는 점을 감안하면 대응이 시급합니다.
① 실거주 전환 가능 여부를 검토해 보는 것이 우선입니다. 실제로 이사해 거주 요건을 채우면 기본공제가 14억 원으로 늘어나고, 양도 시 장기거주소득공제도 정상적으로 받을 수 있습니다.
② 실거주 전환이 어렵다면, 취학이나 근무 형편 등 부득이한 사유로 거주하지 못하는 경우 비거주 기간을 거주기간으로 인정받는 특례 조항이 포함되어 있으므로, 본인 상황이 해당 사유에 맞는지 확인해 볼 필요가 있습니다.
③ 매도를 고려하고 있다면, 다주택자와 마찬가지로 조정대상지역 내 한시적 중과 완화 기간(2027~2028년)을 활용해 처분 시점을 조율하는 것도 방법입니다.
① 실거주 전환 가능 여부를 검토해 보는 것이 우선입니다. 실제로 이사해 거주 요건을 채우면 기본공제가 14억 원으로 늘어나고, 양도 시 장기거주소득공제도 정상적으로 받을 수 있습니다.
② 실거주 전환이 어렵다면, 취학이나 근무 형편 등 부득이한 사유로 거주하지 못하는 경우 비거주 기간을 거주기간으로 인정받는 특례 조항이 포함되어 있으므로, 본인 상황이 해당 사유에 맞는지 확인해 볼 필요가 있습니다.
③ 매도를 고려하고 있다면, 다주택자와 마찬가지로 조정대상지역 내 한시적 중과 완화 기간(2027~2028년)을 활용해 처분 시점을 조율하는 것도 방법입니다.
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3) 다주택자, 종부세 인상과 양도세 완화를 함께 고려해야
다주택자는 이번 개편에서 가장 복잡한 셈법이 필요한 유형입니다. 종부세 공정시장가액비율이 최대 80%까지 오르면서 보유 부담은 커지지만, 동시에 양도세 중과는 한시적으로 완화되기 때문입니다.
① 보유냐 매도냐를 명확히 결정해야 합니다. 계속 보유할 계획이라면 공정시장가액비율 인상 스케줄(2027~2028년 단계적 80%)에 맞춰 매년 늘어나는 종부세 부담을 미리 계산해 자금 계획을 세워야 합니다.
② 매도를 고려한다면, 양도세 중과 가산율이 가장 낮아지는 2027년(2주택 +5%p, 3주택 +10%p)을 매도 시점으로 저울질해 볼 수 있습니다. 다만 이는 정부안이 국회를 그대로 통과한다는 전제이므로, 입법 진행 상황을 계속 확인해야 합니다.
③ 조정대상지역이 아닌 지역, 특히 인구감소지역의 세컨드홈은 1세대 1주택 특례 적용 범위가 확대되고 적용기한도 2029년 말까지 연장되므로, 다주택 중 일부를 지방 세컨드홈 특례 대상으로 정리하는 방안도 검토할 만합니다.
① 보유냐 매도냐를 명확히 결정해야 합니다. 계속 보유할 계획이라면 공정시장가액비율 인상 스케줄(2027~2028년 단계적 80%)에 맞춰 매년 늘어나는 종부세 부담을 미리 계산해 자금 계획을 세워야 합니다.
② 매도를 고려한다면, 양도세 중과 가산율이 가장 낮아지는 2027년(2주택 +5%p, 3주택 +10%p)을 매도 시점으로 저울질해 볼 수 있습니다. 다만 이는 정부안이 국회를 그대로 통과한다는 전제이므로, 입법 진행 상황을 계속 확인해야 합니다.
③ 조정대상지역이 아닌 지역, 특히 인구감소지역의 세컨드홈은 1세대 1주택 특례 적용 범위가 확대되고 적용기한도 2029년 말까지 연장되므로, 다주택 중 일부를 지방 세컨드홈 특례 대상으로 정리하는 방안도 검토할 만합니다.
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4) 고가·초고가 주택 소유자, 핀셋 증세 구간을 정확히 파악해야
시가 30억 원 이상 주택, 특히 40억 원 이상 초고가 주택 소유자는 실거주 여부와 관계없이 세 부담 증가가 예정되어 있습니다. 강남 3구와 마포·용산·성동, 여의도 등 '한강벨트' 지역 보유자들이 주로 해당합니다.
① 본인 주택의 공시가격이 정확히 어느 구간에 속하는지부터 확인해야 합니다. 시가 34억~35억 원 부근이 2025년 대비 2026년 종부세가 역전되는 지점으로 언급되고 있어, 이 구간에 걸쳐 있는 경우 인상 폭이 예상보다 클 수 있습니다.
② 세율 인상은 2027년, 2028년에 걸쳐 단계적으로 적용되는 경우가 많으므로, 단기 처분보다는 여러 해에 걸친 종부세·양도세 총부담을 함께 계산해 보고 보유·매도 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
③ 양도를 고려한다면 장기거주소득공제 한도(2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원)가 신설되므로, 한도가 더 높은 시점에 양도하는 것이 유리할 수 있는지 세무 전문가와 함께 시뮬레이션해 보는 것을 권합니다.
공통적으로 유의할 점은, 이번 개정안은 아직 국회 심의를 거치지 않은 정부안 단계라는 것입니다. 8월 4일 이후 신규 취득, 10월 1일 이후 종전주택 양도 등 구체적인 시행일과 경과규정이 있으므로, 실제 매매나 증여를 계획하고 있다면 취득·계약 시점을 기준으로 어떤 규정이 적용되는지 반드시 개별 확인이 필요합니다.
① 본인 주택의 공시가격이 정확히 어느 구간에 속하는지부터 확인해야 합니다. 시가 34억~35억 원 부근이 2025년 대비 2026년 종부세가 역전되는 지점으로 언급되고 있어, 이 구간에 걸쳐 있는 경우 인상 폭이 예상보다 클 수 있습니다.
② 세율 인상은 2027년, 2028년에 걸쳐 단계적으로 적용되는 경우가 많으므로, 단기 처분보다는 여러 해에 걸친 종부세·양도세 총부담을 함께 계산해 보고 보유·매도 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
③ 양도를 고려한다면 장기거주소득공제 한도(2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원)가 신설되므로, 한도가 더 높은 시점에 양도하는 것이 유리할 수 있는지 세무 전문가와 함께 시뮬레이션해 보는 것을 권합니다.
공통적으로 유의할 점은, 이번 개정안은 아직 국회 심의를 거치지 않은 정부안 단계라는 것입니다. 8월 4일 이후 신규 취득, 10월 1일 이후 종전주택 양도 등 구체적인 시행일과 경과규정이 있으므로, 실제 매매나 증여를 계획하고 있다면 취득·계약 시점을 기준으로 어떤 규정이 적용되는지 반드시 개별 확인이 필요합니다.
출처: 한국일보 (2026.08.03), MTN (2026.08.03), mhb-blog (2026.08.03)
#4. 마무리
이번 2026년 세제개편안의 방향은 명확합니다. 실제로 거주하는 1주택자는 최대한 보호하고, 거주하지 않는 주택과 다주택, 초고가 주택에는 세 부담을 단계적으로 늘리는 것입니다. 시가 30억 원 이하 실거주자라면 크게 걱정할 필요는 없지만, 비거주 주택이나 다주택, 40억 원 이상 초고가 주택을 보유하고 있다면 지금부터 실거주 전환, 매도 시점 조율, 지방 세컨드홈 특례 활용 등 구체적인 대응 방안을 검토해 볼 시점입니다.
다만 이 개정안은 아직 입법예고 단계의 정부안이며, 9월 3일 이전 정기국회에 제출된 뒤 국회 심의 과정에서 세율과 공제 한도, 시행 시기가 달라질 수 있습니다. 매도나 증여, 명의 변경 같은 중요한 의사결정을 앞두고 있다면 발표 내용만으로 성급하게 판단하기보다는, 국회 통과 여부와 최종 확정안을 확인한 뒤 세무사 등 전문가와 함께 본인 상황에 맞는 절세 전략을 구체적으로 상담받으시길 권합니다.
다만 이 개정안은 아직 입법예고 단계의 정부안이며, 9월 3일 이전 정기국회에 제출된 뒤 국회 심의 과정에서 세율과 공제 한도, 시행 시기가 달라질 수 있습니다. 매도나 증여, 명의 변경 같은 중요한 의사결정을 앞두고 있다면 발표 내용만으로 성급하게 판단하기보다는, 국회 통과 여부와 최종 확정안을 확인한 뒤 세무사 등 전문가와 함께 본인 상황에 맞는 절세 전략을 구체적으로 상담받으시길 권합니다.
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