상생임대인 제도란 세입자에게 전·월세를 줄 때, 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 계약(신규 또는 갱신)을 체결한 임대인에게 양도소득세 혜택을 부여하는 제도입니다.
핵심 혜택은 조정대상지역에 적용되는 2년 실거주 요건을 완전히 면제해주는 것으로, 직접 살지 않고 보유만 해도 1세대 1주택 양도세 비과세가 가능해집니다.
초기 도입 시보다 요건이 크게 완화되었고, 적용 기한도 2026년 12월 31일까지 연장된 상태입니다.
※ 본 글은 기획재정부 보도자료, 소득세법 시행령 제155조의3, 대한주택임대인협회 자료 등을 참고하여 작성하였습니다. 개별 적용 여부는 세무사 등 전문가와 반드시 상담하세요.
목차
1. 상생임대인 제도란?
2. 요건 완화 내용 (기존 vs 개정)
3. 양도소득세 비과세 혜택 내용
4. 직전계약과 신규·갱신계약 이해
5. 등록주택임대사업자 적용과 주의사항
#1. 상생임대인 제도란?
1) 제도의 정의
상생임대인 제도는 임대차 가격 인상을 자제하도록 유도하고, 양도세 실거주 의무를 충족하기 위해 임대인이 세입자를 내보내는 연쇄 퇴거를 방지하기 위해 마련된 제도입니다.
세입자에게 전·월세를 줄 때, 직전 계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5% 이내인 계약(신규 또는 갱신)을 체결한 임대인을 상생임대인으로 인정하며, 이에 해당하면 조정대상지역의 2년 실거주 요건을 완전 면제해줍니다.
즉, 해당 주택에 한 번도 살지 않아도 2년 보유만으로 1세대 1주택 양도세 비과세가 가능해집니다.
(출처: 소득세법 시행령 제155조의3, 기획재정부)
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2) 도입 및 개정 연혁
상생임대주택 제도는 지난 정부에서 도입된 정책이지만, 초기에는 조건이 까다로워 활용이 어려웠습니다. 이후 2022년 6월 21일 조건이 대폭 완화·개정되어 많은 임대인이 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.
적용 기한도 처음 2022년 12월 31일 → 2024년 12월 31일 → 2026년 12월 31일로 두 차례 연장되었습니다. ☆ 2026년 12월 31일까지 추가 연장 (2024.07.25 세법개정안)
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3) 대표 활용 사례
예를 들어 내가 전·월세 또는 회사 기숙사에 살면서 조정대상지역에 1채를 투자 목적으로 매입했을 경우, 위의 조건에만 해당된다면 2년 실거주 요건 없이 2년 보유만으로도 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다.
조정대상지역 내 투자 목적 주택을 보유한 임대인이라면 반드시 검토해야 할 제도입니다.
#2. 요건 완화 내용 (기존 vs 개정)
1) 상생임대인 인정 요건 완화
기존의 상생임대인 인정 요건은 임대개시 시점에 임대인이 1세대 1주택자여야 하며, 해당 주택이 기준시가 9억원 이하여야 했습니다.
하지만 2022년 6월 개편으로 인하여 가액(기준시가) 기준은 완전히 폐지되었으며, 임대개시 시점에 다주택자일지라도 상생임대주택 적용을 받을 수 있게 되었습니다.
단, 상생임대 적용 주택을 제외한 나머지 모든 주택을 매도하여 1세대 1주택 상태가 된 후 해당 주택을 양도해야 합니다.
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2) 기존 요건 vs 개정 요건 비교
구분
기존 (도입 초기)
개정 (2022.06.21 이후)
임대인 조건
임대개시 시점 1세대 1주택자
다주택자도 가능 (양도 시 1주택이면 됨)
주택 가액 기준
기준시가 9억원 이하
가액 기준 폐지 (제한 없음)
임대료 인상률
직전 대비 5% 이내
동일 (직전 대비 5% 이내)
적용 기한
2022년 12월 31일 종료 예정
2026년 12월 31일까지 연장
거주요건 완화
2년 거주 중 1년 인정
2년 거주요건 전면 면제
장기보유특별공제
2년 거주요건 완화 미적용
거주요건도 함께 면제
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3) 적용 기한 정리
기존 2022년 12월 31일로 종료 예정이었던 상생임대인 제도를 연장하여, 제도의 시작인 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 이내에 신규 또는 갱신 계약 시 5% 이내의 임대료 증액 기준을 만족하면 상생임대인으로 인정하도록 하였습니다.
#3. 양도소득세 비과세 혜택 내용
1) 2년 거주요건 완전 면제
기존에는 1세대 1주택이라도 취득 당시 조정대상지역의 경우 2년 거주요건 중 1년만 거주한 것으로 인정하고, 12억 초과분에 대한 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건은 완화해주지 않았습니다.
하지만 개정안에서는 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건을 전면 면제하며, 비과세액인 12억을 초과하는 분에 대한 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건 또한 함께 면제하는 것으로 완화를 대폭 확대하였습니다.
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2) 혜택 비교 표
구분
일반 조정대상지역 주택
상생임대주택 (개정 후)
비과세 보유 요건
2년 이상 보유
2년 이상 보유 (동일)
비과세 거주 요건
2년 이상 실거주 필요
전면 면제 (거주 불필요)
장기보유특별공제 (12억 초과분)
거주 2년 이상 시 적용
거주 없어도 적용 가능
양도 시점 조건
1세대 1주택자
1세대 1주택자 (동일)
임대개시 시 주택 수
—
다주택도 가능 (양도 시 1주택 상태여야 함)
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3) 상생임대인 요건 핵심
신규 및 갱신계약 시 직전계약과 비교하여 임대료를 5% 이내 (5% 포함, 유지·인하 포함)로 인상할 것
#4. 직전계약과 신규·갱신계약 이해
1) 직전계약이란?
상생임대인 요건을 갖추기 위해서는 다음과 같은 조건의 「직전 계약」이 반드시 있어야 합니다.
(1) 직전계약으로 인정되는 조건
① 기존에 임대차계약이 존재해야 합니다.
② 기존 계약은 1년 6개월 이상 유지된 계약이어야 합니다.
③ 직전 계약과 상생임대요건을 갖춘 계약의 임대인은 반드시 동일한 사람이어야 합니다.
(2) 직전계약으로 인정되지 않는 경우
① 주택을 매수하면서 신규로 체결한 임대차계약
② 주택을 매수할 시 승계받은 임대차계약
※ 주택을 매수하면서 새로 임대차계약을 맺을 때(분양계약 상태에서 체결한 임대차 계약, 임차인의 보증금으로 등기를 치는 경우 등) 시세보다 저렴하게 임대하였다 하더라도 상생임대인에 해당하지 않습니다.
※ 또한 매수할 때 기존 전세계약을 승계받았다면 승계받은 계약은 직전계약으로 인정받지 못하므로, 계약 종료 후 1년 6개월 이상의 직전계약 요건을 새로 갖추고 그 이후 계약에서 5% 이내의 증액으로 상생임대인 요건을 갖추어야 합니다.
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2) 신규·갱신 계약과 상생임대인
새로운 임차인과 체결하는 신규계약과 기존 임차인과 연장하는 갱신계약, 모두 직전계약 대비 5% 이내의 증액을 한다면 상생임대인 요건을 만족합니다.
(1) 계약갱신요구권과 상생임대인 적용 여부
① 갱신요구권을 사용하지 않은 갱신계약
② 이번에 갱신요구권을 사용하는 갱신계약
③ 이미 한 차례 갱신요구권을 사용한 뒤 갱신하는 계약
위 3가지 모두 상생임대인 적용이 가능합니다.
다만, 기존 계약이 갱신청구권을 사용하지 않았을 경우, 임대인이 5% 이내로 증액하여도 계약갱신청구권을 사용한 것으로 인정하지 않습니다. 해당 계약 만기 시 임차인은 갱신청구권을 사용하지 않았으므로 갱신청구권 추가 요구가 가능하니 반드시 유의하시기 바랍니다.
(2) 직전 계약 1년 6개월 요건 주의
신규계약과 갱신계약 모두 직전 계약이 1년 6개월 이상 유지되어야 함을 반드시 확인해야 합니다.
직전 계약이 1년 5개월 상태에서 신규 또는 갱신계약 시에는 상생임대인으로 불인정됩니다.
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3) 핵심 주의사항 — 2년 미충족 시 혜택 없음
⚠️ 상생임대인 적용을 위하여 임대료 5% 제한 후 2년의 계약기간을 채우지 못한 경우에는, 귀책 사유가 임차인에게 있더라도 임대인에게 상생임대인의 혜택을 주지 않습니다.
예를 들어 2년 계약을 맺었지만 임차인의 사정으로 1년 반만 살고 나간다면, 임대인은 상생임대인 혜택을 받지 못하게 됩니다. 이 점을 반드시 유의하시기 바랍니다.
#5. 등록주택임대사업자 적용과 주의사항
1) 등록주택임대사업자도 상생임대인 가능
기획재정부의 답변과 같이 등록주택임대사업자 역시 요건을 충족하면 상생임대인 적용을 받을 수 있습니다.
등록임대사업자가 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지를 기한으로 체결한 계약에서 임대료 증액을 5% 이내로 제한하면, 등록임대주택의 임대의무기간이 끝난 뒤 1주택 상태에서 임대등록을 했던 주택을 매도할 경우 2년 거주 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
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2) 거주주택 비과세 특례와 병행 활용
등록주택임대사업자의 경우 거주하는 주택 외 모든 주택을 등록 임대하면 거주주택의 양도세에 대한 비과세를 적용받습니다.
따라서 거주주택은 거주주택 비과세 특례를 적용받고, 나머지 등록한 임대주택 중 양도차익에 따라 상생임대인 제도를 적용받을 주택을 선택하여 모든 주택을 매도 후 1주택이 되었을 시, 2년 거주요건 없이 비과세를 받을 수 있습니다.
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3) 매도 순서 주의사항
⚠️ 등록주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례는 거주주택 외 모든 주택을 등록하여 임대하여야 하며, 임대주택이 있는 상태에서 거주주택을 매도해야 특례를 적용받을 수 있습니다.
따라서 매도 순서를 반드시 확인하고 신중하게 진행하시기 바랍니다.
(출처: 대한주택임대인협회)
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4) 최종 요건 체크리스트
확인 항목
기준
직전 임대차계약 체결 주체
주택 취득 후 임대인이 직접 체결 (승계·갭투자 불가)
직전 임대 기간
실제 1년 6개월 이상 유지
임대료 인상률
직전 대비 5% 이내 (유지·인하 포함)
상생임대차계약 체결 시기
2021.12.20 ~ 2026.12.31 이내
상생임대 실제 임대 기간
2년 이상 (임차인 귀책이라도 미충족 시 혜택 없음)
양도 시점 주택 수
1세대 1주택 상태 (나머지 주택 먼저 매도)
계약 당사자 동일성
직전 계약과 상생임대 계약의 임대인 동일
마무리
상생임대인 제도는 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 유지한 임대인에게 조정대상지역 2년 실거주 요건 전면 면제와 장기보유특별공제 혜택을 동시에 제공하는 강력한 절세 수단입니다.
초기 도입 시와 달리 가액 기준이 폐지되고, 다주택자도 임대개시 시 적용 가능하도록 요건이 대폭 완화되었습니다. 적용 기한도 2026년 12월 31일까지 연장된 만큼, 전·월세나 회사 기숙사에 살면서 조정지역에 1채를 투자한 분이라면 지금이 바로 점검할 때입니다.
단, 직전계약 1년 6개월 유지, 상생임대계약 실임대 2년, 임대인 동일 주체, 갭투자 승계계약 불인정, 임차인 귀책 시에도 혜택 없음 등 세부 요건이 복잡하므로 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
