어제, 오늘 그리고 내일

오늘은 부가세 조기 환급신고에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

목차

1. 부가세 조기 환급신고의 정의

2. 부가세 조기 환급신고의 필요성

3. 부가세 조기 환급신고의 방법

4. 마무리

#1. 부가세 조기 환급신고의 정의

신규로 오피스텔이나 상가와 같은 상업용 건물을 분양받은 경우 세무서에 일반임대사업자로 등록을 하고 분양가격 중 건물분에 대해서만 10% 부가세를 환급하여 줍니다. 이 부가세를 6개월마다 사업자를 낸 일반임대사업자에게 환급해 주는데 사업자의 사업상황을 고려하여 조기에 환급해 주는 제도 입니다.

즉, 매입금액(계약금, 중도금 납부금)이 매출(임대료)보다 높기 때문에 부가세 환급은 매입>매출 시에만 환급을 하여 줍니다.

#2. 부가세 조기 환급 신고의 필요성

일반 임대사업자로 등록을 하는 경우는 오피스텔이나 상가와 같은 상업용 건물을 말 그대로 '상업용' 으로만 사용하겠다고  등록한 사업자이므로 건물이 준공이 되었을 경우에 주택용으로 사용하거나 전입신고를 할 수가 없습니다. 따라서 준공이후에도 정말로 상업용으로 사용한 사업자라면 문제가 되지 않지만 상업용이 아닌 주택용으로 사용할 사업자라면 상황이 달라집니다.

상업용으로 사용하겠다고하여 건물분에 대해서 10% 부가세를 환급받았지만 주택용으로 사용한 경우에는 나중에 세무서에서 부가세 환급금액에 대하여 상환 요청을 받으실 수 있습니다. 그럼 그 때 상환을 하더라도 계약부터 준공까지 약 2~3년동안 부가세 환급금액을 재투자를 할 수 있으며 미국 S&P 500 이나 단기 채권 또는 예금에만 넣어놓아도 최소한 2~3%의 수익을 볼 수가 있으니 일단 부가세는 환급 받으시는 것이 좋습니다.  

#3. 부가세 조기 환급신고 방법

1. 국세청 홈택스(https://hometax.go.kr) 접속하여 일반 임대사업자로 로그인을 합니다.

2. 공동인증서 또는 간편인증서로 로그인을 한 후 '사업장 선택'을 하여 일반임대사업자로 변경을 하고 [신고/납부] > [부가가치세]를 클릭합니다.

3. '월별조기환급신고(고정자산 매입,영세율)을 클릭합니다. 

    다만, 정기신고 기간에는 '월별 조기환급신고'를 클릭해도 '정기신고' 페이지로 이동을 합니다. (신고 내용은 똑같습니다.)

4.  일반과세자 신고내용을 정확하게 입력합니다.  사업자 영역을 먼저 입력하고 '확인'을 꼭 클릭해야 아래 사업자 세부사항 영역에 정보들이 자동으로 채워지니 꼭 '확인'을 눌러 주세요

정보를 입력하고 맨 마지막에 있는 '작성완료'를 클릭합니다.

5. 신고 내역을 작성하는 부분입니다. 아래 빨간색으로 테두리를 친 '매입처별 세금계산서 합계표' 와 '건물 등 감가상각자산 취득명세서'를 체크합니다. (실제로 이 부분에 체크한 공금 금액의 10%을 부가세로 환급을 받습니다.)

7. 매입세액 영역에서 '세금계산서수취분 일반매입' 영역의 '작성하기'를 눌러 공급금액을 입력합니다.

8.  매입처별 세금계산서설계표에서 사업자등록번호 발급분 영역에 그림고 같이 1,1을 기입하고 공급가액을 작성하면 자동으로 세액(원)이 계산되어 표시됩니다.

9. 감가상각자산 취득내역에서 건물, 구축물에서 아래와 같이 건수 1을 입력하고 공급가액을 입력합니다. (공급가액을 입력하면 자동으로 세액이 계산됩니다.)

10. 마지막으로 환급받을 거래은행가 계좌번호를 입력하고 '작성완료'를 클릭하면 부가세 신고가 마무리 됩니다.

#4. 마무리

부가세조기환급은 일단 받아서 이율 높은 예금통장에 넣어두기만 해도 수익이 발생하므로 상업용 부동산에 투자하시는 분들은 일단 부가세 조기 환급을 받으시기 바랍니다.