조정대상지역에 매입임대로 등록한 아파트를 갖고 계신 분이라면 오늘(2026년 10월 1일)부터 계산이 달라집니다. 지금까지는 임대 등록이 말소된 뒤에도 다주택자 양도세 중과를 피할 수 있었는데, 이번 시행령 개정으로 이 혜택에 2027년 12월 31일이라는 마감일이 생겼습니다.
그런데 모든 임대주택이 해당되는 건 아닙니다. 같은 조정대상지역이라도 아파트냐 아니냐에 따라, 같은 아파트라도 어디에 있느냐에 따라 결과가 갈립니다. 내 임대주택이 어느 쪽인지, 기한 안에 팔지 못하면 어떻게 되는지 차례로 정리했습니다.
📖 목차
1. 무엇이 바뀌었나
2. 내 임대주택은 해당될까?
3. 기한을 넘기면, 그리고 남은 혜택
4. 마무리
#1. 무엇이 바뀌었나
정부는 9월 29일 제42회 국무회의에서 소득세법·법인세법·종합부동산세법·상속세 및 증여세법 시행령 개정안을 의결했습니다. 지난 8월 3일 발표한 「2026년 세제개편안」의 후속 조치이고, 오늘 공포와 동시에 시행됐습니다.
이번 개정에서 임대사업자에게 가장 큰 변화는 조정대상지역 매입임대 아파트의 양도세 중과배제 특례에 적용 기한이 생겼다는 점입니다. 법인이 보유한 경우의 법인세 추가 과세 배제도 같은 기한을 적용받습니다.
구분
개정 전
개정 후 (10월 1일~)
적용 기한
등록말소 후에도 기한 없이 적용
원칙적으로 2027년 12월 31일 양도분까지
적용 혜택
다주택자 양도세 중과배제, 법인세 추가 과세 배제
기한 내 양도분에 한해 동일하게 적용
대상
조정대상지역 내 장기일반·단기 매입임대 아파트
출처: 재정경제부 시행령 개정안 국무회의 의결 내용 보도(이투데이·SBS Biz·시사저널, 2026.09.29)
💡 쉽게 비유하자면 이렇습니다.
지금까지 매입임대 아파트의 중과배제는 유효기간이 없는 할인 쿠폰과 같았습니다. 임대 등록이 끝난 뒤 몇 년이 지나 팔아도 그대로 쓸 수 있었죠. 이번 개정은 이 쿠폰에 "2027년 12월 31일까지 사용"이라는 도장을 찍은 셈입니다.
쿠폰 자체가 바로 사라지는 건 아니지만, 날짜를 넘기면 일반 다주택자와 같은 계산서를 받게 됩니다.
참고로 아파트 매입임대는 2020년 7·10 대책 이후 신규 등록이 막혀 있습니다. 그래서 이번 개정의 영향을 받는 분들은 대부분 그 이전에 등록해 두고 의무임대기간이 끝났거나 끝나가는 임대사업자입니다.
#2. 내 임대주택은 해당될까?
1) 혜택이 끝나는 주택과 유지되는 주택
기한이 생긴 것은 "조정대상지역 + 매입임대 + 아파트" 세 조건을 모두 갖춘 경우뿐입니다. 하나라도 빠지면 기존 특례가 그대로 유지됩니다.
유형
2028년 이후 양도 시 중과배제
조정대상지역 매입임대 아파트 (장기일반·단기)
종료 (2027년 말까지 양도해야 적용)
조정대상지역 매입임대 비아파트
유지
조정대상지역 밖 매입임대 아파트
유지
건설임대주택
유지
공공지원 민간임대주택
유지
출처: 재정경제부 발표 내용 보도(이투데이·일간NTN·더나은미래, 2026.09.29)
제목에 "빌라·오피스텔"이라고 쓴 것은 이해를 돕기 위한 표현입니다. 정부 발표와 보도에는 '비아파트'로만 나와 있습니다. 다세대·다가구 주택이나 주거용 오피스텔로 임대 등록한 경우가 여기에 해당할 것으로 보이지만, 이는 확실하지 않습니다.
개별 주택의 유형 판정은 임대 등록 시 주택 종류와 세무서 판단에 따라 달라질 수 있으니 세무 전문가에게 확인하시는 것이 안전합니다.
"공공지원 민간임대"라는 이름 때문에 민간임대 전체가 끝나는 것으로 오해하기 쉬운데, 공공지원 민간임대는 오히려 특례가 유지되는 쪽입니다.
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2) 2027년 말까지 팔 수 없는 경우의 예외 기한
"의무임대기간이 아직 남아서 2027년 안에는 팔 수가 없다"는 분들도 있을 겁니다. 이런 경우를 위해 별도 기한이 마련됐습니다.
상황
특례 적용 기한
2027년 1월 1일 기준 의무임대기간이 끝나지 않은 경우
의무임대기간 종료일(등록말소일)부터 1년
중과배제 기한 종료 전 재건축·재개발 절차가 진행된 경우
이전고시일부터 1년
2027년 이후 새로 조정대상지역으로 지정된 지역의 주택
지정 공고일부터 1년
출처: 서울세계타임즈·포커스경제 보도(2026.09.30~10.01). 두 요건이 겹치면 더 늦은 날까지 적용된다는 내용은 포커스경제 보도 기준입니다.
⚠️ 주의할 점
예외 기한은 모두 "1년"입니다. 등록말소일이나 이전고시일을 기준으로 1년 안에 양도까지 마쳐야 한다는 뜻이므로, 매수자를 찾고 잔금을 받는 기간까지 고려해 일정을 넉넉히 잡아야 합니다.
양도 시점을 잔금일로 볼지 등기일로 볼지 등 세부 판단은 개별 상황에 따라 다를 수 있습니다.
#3. 기한을 넘기면, 그리고 남은 혜택
1) 2028년 이후에 팔면 세금은 얼마나 늘까
기한을 넘겨 양도하면 다주택자 중과 대상이 됩니다. 다만 정부는 세법개정안에서 충격을 줄이기 위한 단계적 장치를 함께 제시했습니다.
양도 시기
적용 내용 (정부 개정안 기준)
2027년 12월 31일까지
기존 특례 그대로 (중과배제)
2028년
중과세율의 절반만 적용 — 개인은 기본세율에 2주택 +10%p, 3주택 이상 +15%p / 법인 추가 과세 10% 임대기간분 장기보유특별공제 우대율 50% → 30%
2029년 이후
다른 다주택자와 동일한 중과세율
출처: 서울세계타임즈 보도(2026.10.01), 아이뉴스24 보도(2026.09.29)
여기서 꼭 짚어야 할 점이 있습니다. 오늘 시행된 것은 "2027년 말까지"라는 기한 설정까지입니다. 2028년 절반 중과 같은 완화 장치는 법률 개정 사항이라 국회를 통과해야 확정됩니다.
현재로서는 정부안일 뿐이므로, "2028년에 팔아도 절반만 내면 된다"고 단정하고 계획을 세우는 것은 위험합니다.
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2) 거주주택 비과세 특례는 그대로
입법예고 단계에서 가장 걱정이 많았던 부분은 임대사업자 본인이 사는 집이었습니다. 다행히 이 특례는 손대지 않았습니다. 조정대상지역 매입임대 아파트를 가진 임대사업자라도 거주주택을 팔 때는 지금처럼 임대주택 등록말소일부터 5년간 1세대 1주택 특례를 받을 수 있습니다.
양도가액 12억원 이하분 비과세, 장기보유특별공제 최대 80% 우대가 그대로 적용됩니다. 즉, 임대주택은 2027년 말이 마감이지만 거주주택은 등록말소일 기준 5년이라는 기존 일정이 유지되는 것이니 두 기한을 따로 관리해야 합니다.
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3) 같은 날 함께 바뀐 것들
이번 시행령에는 임대주택 외에도 다주택자에게 영향을 주는 변경이 함께 들어갔습니다.
첫째, 조정대상지역 안에서 집을 갈아타는 일시적 2주택 특례 기간이 3년에서 2년으로 줄었습니다. 다만 8월 3일 이전에 새 집을 샀거나 계약금을 낸 경우는 종전처럼 3년이 적용됩니다.
둘째, 상생임대주택 특례는 당초 예정대로 올해 12월 31일에 종료됩니다. 앞으로는 상생임대가 끝난 뒤 1년 안에 양도한 주택만 거주요건 면제를 받을 수 있고, 올해 안에 상생임대 기간이 끝난 경우에는 2027년 말까지 팔아야 합니다.
출처: 일간NTN·시사저널 보도(2026.09.29)
#4. 마무리
10월 1일부터 조정대상지역 매입임대 아파트의 양도세 중과배제와 법인세 추가 과세 배제는 원칙적으로 2027년 12월 31일 양도분까지만 적용됩니다. 조정대상지역의 비아파트, 조정대상지역 밖 아파트, 건설임대·공공지원 민간임대는 기존 특례가 유지되고, 의무임대기간이 남았거나 재건축·재개발이 진행 중인 경우에는 각각 1년의 예외 기한이 주어집니다.
해당되는 분이라면 먼저 내 임대주택의 소재지, 주택 유형, 의무임대기간 종료일을 확인해 보시길 권합니다. 2028년 이후 완화 장치는 아직 국회 통과 전이므로, 매도 시점은 확정된 기한을 기준으로 잡고 세무 전문가와 함께 시뮬레이션해 보는 것이 가장 안전합니다.
