리모델링 동의율 75→70%, 달라지는 것들

리모델링 동의율 75→70%, 달라지는 것들

2026년 7월 14일, 정부가 국무회의에서 리모델링 사업계획승인 동의율을 75%에서 70%로 낮추기로 했습니다. 고작 5%포인트 차이처럼 보이지만, 수년간 사업이 막혔던 단지들에는 결정적인 돌파구가 됩니다. 이번 글에서는 동의율이 정확히 무엇인지, 왜 이 숫자가 중요한지, 그리고 어떤 단지가 실질적인 수혜를 받는지 정리합니다.

목차

1. 동의율이란 무엇인가 — 숫자 하나가 사업을 가른다

2. 75%에서 70%로 — 왜 지금 낮췄나

3. 실제 수혜 단지와 현장 반응

4. 마무리

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#1. 동의율이란 무엇인가 — 숫자 하나가 사업을 가른다

리모델링 사업을 추진하려면 단지 주민들의 동의를 일정 비율 이상 받아야 합니다. 이때 필요한 비율을 동의율이라고 합니다. 리모델링은 사업 단계별로 요구되는 동의율이 다릅니다. 현행 주택법 기준으로, 조합 설립 단계에서는 구분소유자와 의결권의 각 66.7%(3분의 2) 이상이 필요합니다. 그리고 조합 설립 이후 본격적인 공사 진행을 위한 사업계획승인 단계에서는 이번에 완화된 기준, 즉 70%가 적용됩니다.

🗳️ 비유로 이해하기

동의율을 아파트 입주민 대표회의 안건 표결로 비유해볼까요.

100세대 아파트에서 중요한 공사 안건을 통과시키려면 일정 수 이상의 찬성이 필요합니다. 75% 기준이라면 75세대 이상이 찬성해야 하고, 70% 기준이라면 70세대 이상이면 됩니다. 5세대 차이가 별것 아닌 것 같지만, 반대하는 주민이 꼭 25명에서 30명 사이에 몰려 있다면 이야기가 완전히 달라집니다. 수년간 동의서를 모아왔는데 딱 72%에서 멈춘 단지라면, 기준이 75%일 때와 70%일 때의 결과는 하늘과 땅 차이입니다.

리모델링 동의율이 특히 까다로운 이유가 있습니다. 재건축과 달리 리모델링은 주택법을 적용받아, 도시정비법 적용을 받는 재건축·재개발과 달리 전자투표를 통한 의결이 불가능했습니다. 이는 2026년 기준으로도 마찬가지입니다. 즉 리모델링 단지에서는 주민들이 직접 동의서에 서명·날인하는 방식으로 동의를 확보해야 하고, 바쁜 현대인의 일상에서 수백에서 수천 세대의 동의를 하나하나 직접 받는 것은 만만치 않은 작업입니다. 이 때문에 동의율 문턱이 낮아질수록 실질적인 사업 추진 가능성이 높아집니다.

리모델링 사업 단계별 동의율 기준을 정리하면 아래와 같습니다.

사업 단계	필요 동의율	비고
리모델링 조합 설립	구분소유자 및 의결권 각 66.7% 이상	현행 유지
사업계획승인 (행위허가)	70% (종전 75%)	2026년 7월 완화

※ 출처: 주택법, 2026년 하반기 경제성장전략(2026.07.14 국무회의), 서울경제 2026.08.09

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#2. 75%에서 70%로 — 왜 지금 낮췄나

① 2026년 하반기 경제성장전략의 일환

이번 동의율 완화는 정부가 2026년 7월 14일 제30회 국무회의에서 발표한 '2026년 하반기 경제성장전략'에 포함된 조치입니다. 도심 내 주택공급 확대를 위한 정비사업 금융지원 및 규제 완화 대책의 일환으로, 리모델링 사업의 진입 장벽을 낮춰 공급 물량을 늘리겠다는 취지입니다.

정부가 리모델링을 주택공급 수단으로 주목하는 배경이 있습니다. 재건축과 재개발은 사업 기간이 10년 이상 걸리는 경우가 많고, 부지 확보부터 인허가까지 변수가 많습니다. 반면 리모델링은 기존 골조를 활용하는 만큼 상대적으로 절차가 간단하고 공급 속도가 빠릅니다. 서울 도심권과 주요 입지에 자리 잡은 노후 단지를 리모델링으로 빠르게 공급하면 도심 주택 부족 문제를 완화하는 데 도움이 된다는 판단입니다.

② 필로티 인허가 기준 변화도 사업 환경을 바꿨다

동의율 완화만이 최근의 변화는 아닙니다. 리모델링 현장에서 오랫동안 논란이 된 문제가 있었습니다. 바로 1층 필로티(기둥만 남기고 1층을 개방하는 구조) 처리 기준입니다.

🏗️ 필로티가 왜 문제였나?

필로티를 쉽게 설명하면, 1층을 주차장이나 개방 공간으로 만들고 그 위로 주거 공간을 올리는 구조입니다. 많은 리모델링 단지가 1층을 필로티로 전환하면서 그 위에 1개 층을 더 올리는 방식을 선택했습니다. 이렇게 하면 주차 공간도 확보하고 주거 면적도 늘릴 수 있기 때문입니다.

그런데 서울시가 이 방식을 "수직증축"으로 간주하기 시작하면서 문제가 생겼습니다. 수직증축으로 분류되면 훨씬 까다로운 안전진단 기준이 적용되기 때문입니다. 이 때문에 다수의 단지가 인허가 단계에서 사업이 멈추는 사태가 발생했습니다.

서울경제 2026년 8월 보도에 따르면, 성동구 금호벽산 단지는 필로티가 포함된 건축계획안으로 지난해(2025년) 건축심의를 통과했습니다. 이는 필로티 인허가 문제에서 실질적인 돌파구를 만든 사례로 평가받습니다. 금호벽산이 이 관문을 통과하면서 유사한 구조를 가진 다른 단지들에도 선례가 생긴 셈입니다.

③ 업계가 지속적으로 요구해온 사안

동의율 완화는 업계에서 오랫동안 요구해온 사안입니다. 2026년 1월 국회도서관에서 열린 '공동주택 리모델링 정책 세미나'에서도 동의율 완화 필요성이 제기됐습니다. 재건축의 경우 조합설립 동의율 등 규제가 완화되는 추세인데 반해, 리모델링은 별다른 제도 개선이 없어 역차별이라는 지적이 계속됐습니다. 이번 조치는 그 요구를 정부가 수용한 결과입니다.

⚠️ 한계도 분명히 있습니다

한 신탁사 임원은 서울경제와의 인터뷰에서 "동의율 완화만으로 리모델링 시장이 본격적으로 살아나기는 쉽지 않다"며 "분담금 부담을 낮출 사업성 개선 관련 정부 지원이 관건"이라고 말했습니다(서울경제, 2026.08.09). 리모델링은 구조적으로 일반분양 물량이 제한적이어서 공사비 상승분을 상쇄할 여지가 재건축보다 적습니다. 동의율 문턱을 낮춘다고 해서 사업성 자체가 좋아지는 것은 아닌 만큼, 분담금 부담이 여전히 관건입니다.

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#3. 실제 수혜 단지와 현장 반응

이번 동의율 완화로 가장 직접적인 수혜를 받은 단지로는 서울 양천구 목동한신청구가 꼽힙니다. 서울경제 2026년 8월 보도에 따르면 목동한신청구는 동의율 70.6%로 2026년 4월 조합설립을 신청했고, 6월에 조합 체제로 전환하는 데 성공했습니다. 위원장이 3번 바뀌고 6년이 걸린 끝에 이룬 성과입니다.

목동한신청구의 동의율 70.6%는 조합 설립 기준(66.7%)은 이미 넘어선 수치입니다. 동시에 이번에 완화된 사업계획승인 기준(70%)도 충족하므로, 이후 사업 단계를 막힘 없이 진행할 수 있는 조건이 갖춰진 셈입니다. 기존 사업계획승인 기준이 75%였다면 향후 이 단계에서 발목이 잡힐 수 있었지만, 70%로 낮아지면서 사업 전체의 연속성이 확보됐습니다. 목동한신청구는 현재 시공사 선정을 앞두고 있으며, 삼성물산과 포스코이앤씨 등이 관심을 보이고 있습니다. 해당 단지 전용 84㎡ 매매가격은 1년 새 5억 원가량 오른 것으로 2026년 7월 기준 22억 2000만 원에 거래됐습니다.

같은 목동 권역의 목동우성2차도 사업계획승인을 위한 동의서 확보에 속도가 붙을 것이라는 기대가 나오고 있습니다. 인근 단지들은 목동한신청구의 사례를 직접 목격하면서 사업 추진 의지가 높아지는 분위기입니다.

서울 중구 남산타운과 성동구 금호벽산 등도 동의율 완화와 함께 분담금 추정치가 당초 예상보다 크게 낮아지면서 사업에 탄력이 붙고 있습니다. 남산타운의 경우 감정평가법인이 산정한 보고서상 분담금 최대치가 3억 2000만 원으로, 시장 예상치인 6억~7억 원의 절반 수준입니다. 남산타운은 아직 시공사 선정 전 단계로, 향후 공사비 확정 시 분담금이 변동될 수 있습니다. 금호벽산도 보고서상 분담금 최대치가 3억 2000만 원 수준으로 산정됐으며, 최종 금액은 2026년 11월 분담금 확정 총회에서 결정됩니다. 금호벽산은 2021년 8월 삼성물산·현대건설 컨소시엄을 시공사로 선정하고 이미 도급가계약까지 완료한 상태입니다. 두 단지 모두 실제 분담금은 전용면적 등 평형별로 세대마다 다릅니다.

단지명	위치	현황 (2026년 8월 기준)
목동한신청구	서울 양천구	동의율 70.6%로 4월 조합설립 신청 → 6월 조합 전환, 시공사 선정 예정
남산타운(분양단지)	서울 중구	보고서상 분담금 최대치 3억 2000만 원 (평형별 상이, 시공사 선정 후 변동 가능)
금호벽산	서울 성동구	보고서상 분담금 최대치 3억 2000만 원 (시공사 선정 완료, 평형별 상이, 11월 총회 확정 예정)
목동우성2차	서울 양천구	사업계획승인 동의서 확보 진행 중

※ 출처: 서울경제 2026.08.09 보도 (백주연 기자), 나무위키 금호동벽산아파트 항목 / 분담금 수치는 감정평가법인 보고서상 최대 추산치 / 남산타운은 시공사 선정 전, 금호벽산은 2021년 8월 시공사 선정·도급가계약 완료 / 실제 분담금은 평형별 상이

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#4. 마무리

리모델링 사업계획승인 동의율이 75%에서 70%로 낮아진 것은 단순한 숫자 변경이 아닙니다. 수년간 동의서를 모아왔지만 70%대 초반에서 막혀 있던 단지들에게는 사업을 재개할 수 있는 실질적인 전환점이 됩니다. 실제로 목동한신청구는 동의율 70.6%로 조합설립을 신청해 6년 만에 조합 체제로 전환했고, 이후 사업계획승인 단계(기준 70%)까지 막힘 없이 진행할 수 있는 발판을 마련했습니다.

다만 동의율 완화는 사업의 문턱을 낮춰주는 것일 뿐, 분담금 부담이나 공사비 상승 문제를 해결해 주지는 않습니다. 동의율이 충족됐다고 해서 곧바로 사업성이 보장되는 것이 아닌 만큼, 실제 분담금 구조와 일반분양 수익성을 함께 따져봐야 합니다. 다음 글에서는 바로 이 분담금이 어떻게 계산되고, 어떤 조건에서 낮아지는지를 실제 사례 중심으로 살펴보겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
끝.

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