요즘 부동산 커뮤니티에서 가장 자주 보이는 단어 중 하나가 '마용성(마포·용산·성동)'입니다. 그런데 이번엔 시세 얘기가 아니라 세금 얘기로 등장했습니다. 2026년 공시가격이 확정되면서 강남 3구 못지않게, 아니 오히려 그보다 더 큰 폭으로 보유세가 뛴 지역이 바로 이 마용성, 그중에서도 성동구입니다. "강남도 아닌데 왜 이렇게까지 올랐지?"라는 반응이 나올 만한데요. 오늘은 2026년 재산세·종합부동산세가 전반적으로 왜 이렇게 오른 건지, 그리고 그중에서도 성동구를 비롯한 한강벨트 지역이 유독 눈에 띄는 이유를 숫자로 정리해봤습니다.
목차
1. 2026년 보유세, 숫자로 먼저 확인하기
2. 전국 1위는 강남이 아니라 성동구였다
3. 공시가격 30% 올랐는데 보유세는 왜 50% 넘게 뛸까
4. 실제 단지로 보는 인상 폭 비교
5. 지금 확인하고 대응해야 할 것들
#1. 2026년 보유세, 숫자로 먼저 확인하기
1) 전국 평균 공시가격, 1년 만에 두 배 넘게 뛰었다
국토교통부가 2026년 3월 발표한 자료에 따르면, 전국 공동주택 약 1,585만 가구의 공시가격 평균 상승률은 9.16%입니다. 작년 상승률이 3.65%였으니 두 배가 넘는 셈이고, 2022년(17.2%) 이후 가장 높은 상승률입니다. 다만 이 상승률은 지역별로 크게 갈리는데, 서울은 전국 평균의 두 배가 넘는 18.67%를 기록해 전국에서 유일하게 두 자릿수 상승률을 보였습니다.
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2) 종부세 대상 주택, 1년 만에 53% 늘었다
1가구 1주택 종합부동산세 대상이 되는 공시가격 12억 원 초과 주택 수는 48만 7,362가구로, 작년(31만 7,998가구)보다 53.3% 급증했습니다. 30억 원을 초과하는 초고가 주택도 작년 2만 2,512가구에서 올해 5만 869가구로 두 배 가까이 늘었습니다. 이제 종부세는 상위 1%만 내는 세금이 아니라, 서울 아파트 7채 중 1채꼴로 해당되는 세금이 됐다는 분석까지 나옵니다.
※ 상승률·통계 출처: 국토교통부 2026년 공동주택 공시가격(안) 발표(2026.3.17), 서울경제 보도(2026.3.17~18). 최종 수치는 4월 30일 공시가격 확정 이후 달라질 수 있습니다.
#2. 전국 1위는 강남이 아니라 성동구였다
1) 성동구, 공시가격 상승률 전국 1위
이번 발표에서 가장 눈에 띄는 지역은 다름 아닌 성동구입니다. 성동구의 공시가격 상승률은 29.04%로, 강남구(26.05%)·서초구(23.32%)·송파구(25.49%) 등 이른바 강남 3구보다도 높은 전국 최고 수치를 기록했습니다.
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2) 마용성 전체가 20%대, 한강벨트 지역 쏠림 현상
성동구만의 이야기가 아닙니다. 양천구(24.08%), 용산구(23.63%), 동작구(22.94%), 강동구(22.58%), 광진구(22.20%), 마포구(21.36%) 등 한강에 인접한 자치구 대부분이 20%대 상승률을 보였고, 한강 인접 자치구 전체 평균은 23.13%에 달했습니다. 반면 도봉구·강북구·중랑구·금천구 등 서울 외곽 지역은 2%대 상승에 그쳐, 같은 서울 안에서도 지역별 온도차가 뚜렷하게 나타났습니다.
① 성동구 29.04%, 양천구 24.08%, 용산구 23.63% 순으로 상승률 상위권
② 도봉구·강북구 등 외곽 지역은 2%대에 그침
③ 서울 25개 자치구 중 절반이 넘는 14곳이 두 자릿수 상승률 기록
#3. 공시가격 30% 올랐는데 보유세는 왜 50% 넘게 뛸까
1) 재산세와 종부세, 상한 규정이 서로 다르다
여기서 헷갈리기 쉬운 부분이 있습니다. 성동구의 공시가격 상승률 자체는 29.04%인데, 실제 보유세 부담은 이보다 훨씬 큰 폭인 50% 안팎까지 늘어나는 단지가 속출한다는 점입니다. 그 이유는 재산세와 종합부동산세의 세부담 상한 규정이 서로 다르기 때문입니다. 재산세는 공시가격 6억 원 초과 기준으로 전년 대비 최대 130%까지만 오를 수 있지만, 종부세를 포함한 전체 보유세는 전년도 납부세액의 150%(인상률 50%)까지 오를 수 있습니다.
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2) 재산세는 완만해도 종부세가 크게 뛰는 구조
그래서 재산세 자체는 상대적으로 완만하게 오르더라도, 작년까지 종부세 대상이 아니었다가 올해 새로 과세 대상에 포함되는 단지들은 종부세가 새로 붙으면서 전체 보유세 증가율이 껑충 뛰게 됩니다. 실제로 성동구 상왕십리 텐즈힐처럼 작년까지 종부세를 내지 않던 단지가 올해부터 새로 과세 대상에 들어가는 사례가 이런 경우에 해당합니다.
#4. 실제 단지로 보는 인상 폭 비교
1) 성동구·마포구·용산구, 보유세 40~55% 상승
국토교통부와 전문가 시뮬레이션을 종합하면 마용성 지역 단지별 인상 폭은 다음과 같습니다.
단지(전용 84㎡ 기준)
공시가격 변동
보유세 증가율
성동구 행당동 서울숲리버뷰자이
13.84억 → 17.69억 (+27.8%)
54.6% 증가
마포구 아현동 마포래미안푸르지오
13.16억 → 17.23억 (+30.9%)
52.1% 증가
용산구 이촌동 용산한가람
16.57억 → 20.88억 (+26.0%)
41.7% 증가
※ 사례 출처: 국토교통부 2026년 공시가격 시뮬레이션, 한국NGO신문·서울경제 보도(2026.3.17). 개별 세대의 실제 세액은 보유 주택 수, 감면 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
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2) 강남 3구와 비교해도 뒤지지 않는 상승 폭
비교를 위해 강남권 사례도 함께 보면, 강남구 압구정동 신현대 9차(전용 111㎡)는 보유세가 1,858만 원에서 2,919만 원으로 57.1%, 서초구 반포동 래미안원베일리(전용 84㎡)는 56.1% 늘어나는 것으로 추정됩니다. 성동구·마포구 사례가 이와 비교해도 큰 차이가 없는 수준이라는 점에서, 올해는 강남 3구만의 이야기가 아니라 한강벨트 전역의 이야기라고 봐야 합니다.
#5. 지금 확인하고 대응해야 할 것들
1) 아직 최종 확정 전, 이의신청 기회가 남아있다
2026년 공동주택 공시가격은 아직 최종 확정 전 단계입니다. 열람 및 의견 청취 기간은 3월 18일부터 4월 6일까지였고, 최종 공시는 4월 30일에 이뤄지며, 이후로도 5월 29일까지 이의신청이 가능합니다. 마용성 지역을 비롯해 공시가격이 크게 오른 지역에 거주하신다면, 이 기간 내 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 확인 후 이의신청을 해보시는 것도 방법입니다.
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2) 내 보유세를 직접 계산해보는 방법
막연히 걱정하기보다, 위택스(wetax.go.kr)나 부동산계산기 사이트에서 내 공시가격 기준으로 예상 재산세와 종부세를 미리 계산해보시는 걸 추천드립니다. 특히 재산세와 종부세의 세부담 상한이 서로 다르다는 점을 반영해서 계산해보면, 고지서를 받기 전에 대략적인 금액을 미리 파악할 수 있습니다.
① 부동산공시가격알리미에서 내 주택 공시가격(안) 확인하기
② 위택스에서 재산세·종부세 예상 세액을 각각 조회하기
③ 이의가 있다면 공시일로부터 30일 이내 이의신청하기
마무리
정리하면, 2026년 보유세 인상은 강남 3구만의 이야기가 아니라 성동구를 필두로 한 마용성·한강벨트 지역 전반에서 벌어지고 있는 현상입니다. 공시가격 상승률 자체는 30% 안팎이지만, 재산세와 종부세의 세부담 상한 규정이 다르게 적용되면서 실제 체감 보유세는 이보다 더 큰 폭으로 늘어나는 단지가 많습니다. 정확한 최종 세액은 4월 30일 공시가격 확정 이후 위택스와 관할 시·군·구청을 통해 다시 한 번 확인하시는 게 가장 정확합니다.
